9 marzo 2015

El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, antiguamente conocía como plusvalía municipal, se engloba dentro del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales, aprobada por Real Decreto Legislativo 2/2004 de 5 de marzo. Este impuesto, directo y objetivo, grava el incremento de valor que un suelo experimenta desde su adquisición hasta su transmisión. Parcelas, solares o, en el caso de las edificaciones, la parte de valor del inmueble que corresponde al suelo y no a la construcción en sí.

En el caso de la compraventa, el vendedor es que está obligado al pago del impuesto. Pero, cuando se trata de una donación o herencia, pago debe hacerlo el adquirente (no se paga el impuesto en los casos de liquidación de gananciales de la sociedad conyugal ni en el caso de extinción de condominio sobre un bien). Así pues, aunque se haga referencia a la compraventa, puede hacerse extensivo a los casos de la donación y la herencia.

Teniendo en cuenta que el impuesto se basa en el incremento de valor del suelo experimentado entre la compra y la venta, el problema llega cuando la Ley de Haciendas Locales presupone que un incremento de valor pero, en realidad, no se produce. Pero, ¿por qué sucede esto?

 

Los problemas de presuponer un incremento de valor

La Ley fija un porcentaje anual de presunto incremento de valor (calculado sobre el valor catastral del suelo en el momento de la venta) que, multiplicado por el número de años que el inmueble ha sido propiedad del vendedor, da el incremento de valor sometido a gravamen.

Ese incremento de valor es presunto, no real, porque la Ley no toma en cuenta el valor de compra y el valor de venta para fijarlo, sino que lo hace directamente sobre el valor catastral en el momento de la venta. Así que, para la Ley, siempre existe un incremento de valor, aun cuando en realidad no haya existido, y, por tanto, siempre hay obligación de pagar, aunque el inmueble se haya vendido por debajo del precio de compra y se haya perdido dinero.

Lo cierto es que, hasta hace unos años, con el incremento de valor de mercado que los inmuebles experimentaban, el sistema legal de cálculo no generó problemas. Pero con el estallido de la burbuja inmobiliaria que provocó la actual crisis económica, los precios de desplomaron y muchas personas se vieron (y siguen viéndose) obligadas a vender su local o vivienda por un precio inferior al de su compra, o aun siendo superior, con un beneficio mucho menor que el obtenido aplicando las reglas de la Ley.

Esta situación se agravó a partir de 2009, iniciada la crisis financiera e inmobiliaria, al revisar al alza los valores catastrales, contradiciendo la obligación de que, para fijarse, deben tenerse en cuenta los precios de mercado, que han bajado exponencialmente. Esto hace que, en muchos casos, el valor catastral de un inmueble sea superior a su valor real. Un absurdo.

En algunas zonas Madrid, el valor catastral del suelo se ha incrementado un 298% y en algunas localidades de Cádiz un 346%. Estos, evidentemente, son incrementos absolutamente ficticios en el marco actual del mercado inmobiliario, en el que se ha producido una fuerte bajada de los precios del “ladrillo”. Por eso, la “posible ganancia patrimonial” obtenida por el transmitente o sujeto pasivo del impuesto no guarda proporción alguna con el incremento de los valores catastrales que sirven de base para la práctica y cálculo del impuesto.

Es evidente que la definición legal del impuesto y su método de cálculo entran en franca colisión: por un lado, es posible que no exista hecho imponible al no haberse producido incremento real de valor entre la compra y la venta, o, aun habiendo tenido lugar, sea menor que el resultante de aplicar las reglas de cálculo de la Ley; por otro lado, las reglas de la Ley son ciegas y absurdas, ya que, haya existido o no incremento real de valor, hay que pagar.

Los ayuntamientos se limitan, por liquidación o por autoliquidación (que realiza el obligado al pago), a aplicar el sistema de cálculo establecido en la Ley con los coeficientes de incremento (presunto) anual que ellos mismos aprueban en las ordenanzas fiscales, aplicando dichos coeficientes sobre el valor catastral vigente. Esto significa que los ayuntamientos se están limitando a aplicar una mera fórmula matemática, sin tener en cuenta los principios de equidad, justicia y capacidad económica establecidos en la Constitución.

 

¿Qué soluciones tienen los contribuyentes?

Desde hace algún tiempo, y ante lo absurdo y radicalmente injusto de la situación, los tribunales han comenzado a pronunciarse sobre el asunto, dejando exentos de tributación a aquellos casos en los que no ha existido incremento real de valor o reduciendo la tributación al incremento real cuando este es inferior al obtenido por la aplicación de las reglas de la Ley que, en todo caso, harían de tope máximo.

Por esto, los contribuyentes (vendedor, donatario o heredero) deben recurrir frente a la liquidación del impuesto en se hallan en los siguientes casos:

– Si no ha existido incremento real de valor entre el valor de adquisición y el de transmisión

– Si el incremento real de valor ha sido inferior al incremento presunto obtenido de aplicar las reglas y los coeficientes de la Ley y las ordenanzas fiscales municipales.

En todo caso, el plazo para recurrir en reposición ante el propio Ayuntamiento es de un mes a partir de la notificación de la liquidación o de la presentación de la autoliquidación (según el sistema aprobado en cada municipio). Transcurrido el plazo, no cabe impugnación alguna, por lo que se debe estar atento para presentar el recurso en plazo.

 

Artículo de la inmobiliaria Eduardo Molet

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