16 octubre 2014

José Luis Ruiz Bartolomé, licenciado en Derecho por la Universidad de Navarra, tiene el título de Especialista en Valoración Inmobiliaria por ICAI-ICADE, y el MBA por el IESE Business School. Tras varios años trabajando como Director de Desarrollo en diferentes inmobiliarias, promotoras y consultoras internacionales, actualmente, se dedica a la inversión y el asesoramiento independientes. En 2010 publicó «Adiós, ladrillo, adiós», un análisis profundo sobre la crisis inmobiliaria española. fotocasa entrevista a este experto para conocer su opinión sobre el sector de la vivienda.

 

Fotocasa.- Los últimos datos del INE muestran un crecimiento de la compraventa de viviendas. Además, desde el Consejo General del Notariado confirman un aumento de los préstamos hipotecarios. ¿Están perdiendo el miedo los particulares y la banca?

La banca necesita imperiosamente recomponer y elevar la calidad de su cartera hipotecaria, pero lo cierto es que, hasta hace poco, no podía aunque quisiera. En los últimos años ha ido saneando su balance y ya, por fin, en 2014 hemos visto crecimiento en la concesión de hipotecas por parte de muchas entidades. En la medida en que comprar viviendas sin financiación está al alcance de muy pocos, es normal que en los últimos meses se empiece a notar un ligero repunte de ventas que, sin duda, tiene que ver con esa mayor financiación. Creo, además, que la política del BCE va a apuntalar esta tendencia. El particular, por supuesto, también percibe una oportunidad en el mercado ahora que en muchos lugares los precios se han desplomado y hay una importante demanda retenida por la falta de financiación durante todos estos años.

 

F.- Además, desde el INE también hablan de una subida del precio de la vivienda de compra en algunas zonas de España. ¿Se ha tocado fondo?

Las caídas han sido muy fuertes en todo el país y prácticamente el grueso del ajuste ya se ha producido. Además, hay barrios dentro de las grandes ciudades donde casi no hay stock. Sin duda, esto anima la inversión y el aumento de los precios. Aunque, a nivel nacional todavía veremos estancamiento, se observa un cambio de tendencia y de percepción.

 

F.- Según datos de Eurostat, España encabeza el crecimiento de la construcción en la Eurozona. ¿No es una contradicción, teniendo en cuenta el stock de viviendas actual?

No. Dentro de la construcción está la parte de inversión pública, que está creciendo mucho en los últimos meses. La construcción privada, al haber caído tan estrepitosamente en la crisis, a poco que se pongan en marcha nuevos proyectos, desde un punto de vista porcentual, ya aportan positivamente a la estadística.

 

F.- Por su parte, las estadísticas dicen que cada vez son más las personas que viven de alquiler. ¿Se trata de algo circunstancial o estamos ante un cambio de tendencia?

Hay una parte de la demanda de alquiler que es circunstancial, y que cuando pueda comprar comprará, y hay una parte de la demanda que opta voluntariamente por el alquiler. La gente joven está cambiando su manera de relacionarse con la vivienda y no tiene voluntad de atarse a largo plazo. Además, ha visto de cerca los problemas de la morosidad e impagos, y es una generación escarmentada en este sentido. Vivir de alquiler ya no está mal visto como lo estuvo en otros tiempos.

 

F.- Teniendo en cuenta todo esto, ¿es mejor comprar o alquilar?

Es mejor comprar y alquilar. La inversión en vivienda es una de las más recomendables, pero no tiene por qué coincidir con el lugar donde vives habitualmente. Uno puede vivir de alquiler donde le apetezca o le sea cómodo, por razón de trabajo o familia, y al mismo tiempo ser titular (directo o indirecto, a través por ejemplo de una Socimi) de un inmueble bien elegido en términos de ubicación, calidad, precio y rentabilidad.

 

F.- ¿Qué opina de aquellos que aseguran una recuperación del sector?

Los pasos que se han ido dando en los últimos dos o tres años son los correctos para hacer la limpieza y ajuste del sector financiero e inmobiliario. Si realmente se consolida la leve mejora del empleo de los últimos meses y el consumo empieza a tirar, es probable que estemos en la antesala de la recuperación que, ojo, no se debe confundir con vuelta a la burbuja, sino a un mercado más normalizado.

 

F.- El FMI alerta de la formación de burbujas inmobiliarias en países como Reino Unido, Alemania, Canadá, Dubai o China. ¿Estamos ante una nueva crisis financiera mundial?

No tengo elementos de juicio para afirmar algo así. Lo que sí está claro es que hay un exceso de liquidez en el mundo y que acude a aquellos lugares y activos donde se considera que hay una oportunidad, lo cual genera eventualmente burbujas.

 

F.- ¿Cree que la política de tipos bajos que está llevando a cabo el BCE es la más adecuada?

Sería muy atrevido por mi parte enmendar la plana al Sr. Draghi. Sí creo que una política más dura hubiera creado más sufrimiento en un país tan endeudado y sometido a la tiranía del tipo variable como es el nuestro. Pero quizá haga la agonía más lenta, quién sabe…

 

F.- ¿Cuál es su opinión sobre el papel de los extranjeros en el mercado inmobiliario español?

Fundamental en este cambio de tendencia. Tanto el de los extranjeros particulares, que están dando oxígeno en el mercado minorista de las provincias costeras; como el de los fondos de inversión, que han dado el primer paso -que aquí nadie se atrevía a dar- en la compra de activos inmobiliarios de toda índole, a partir de la puesta en marcha del nuevo régimen de las Socimi, el nacimiento de la Sareb y la estabilización de la prima de riesgo.

 

Facebook Comments