28 junio 2019

En la venta de una vivienda, no todo son ventajas. También conlleva el pago de gastos e impuestos. Cantidades que el propietario debe tener en cuenta porque nadie se libra de las garras de las Administraciones.

Y, ¿cuáles son esos impuestos y gastos? 

El primer desembolso que se origina en una venta es el de Notaria y Registro de la Propiedad. Salvo que las partes decidan otra cosa, el coste de la escritura matriz deberá asumirlo el vendedor, y el de primera copia y demás posteriores a la venta, el comprador. 

¿La casa tiene hipoteca?

Si es así, el vendedor deberá abonar los gastos de notaría y cancelación de la misma en el Registro de la Propiedad. Es necesario para que el nuevo propietario pueda inscribir la vivienda a su nombre.

Pagar en el IRPF

A la hora de vender una vivienda, los ingresos deben declararse. La venta de un inmueble debe tributar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) si se reside en España, salvo en determinados casos cuando se trate de la vivienda habitual. En caso contrario, estará sujeta al Impuesto sobre la Renta de no Residentes. 

Toda ganancia (si la hay), debe declararse como incremento patrimonial. Es decir, pagar por la diferencia entre el importe de la compra y el de la venta siempre que haya habido beneficios. ¿Cómo se calcula?  Teniendo en cuenta la diferencia entre el valor al que se vende la vivienda y el valor al que se compró. Antes había coeficientes correctores, pero ahora se han eliminado.

¿Qué pasa si se vende una vivienda habitual?

El criterio general para tratar el incremento patrimonial tiene algunas excepciones. Cuando la venta es de la residencia habitual, este aumento patrimonial puede estar exento en los siguientes casos. Si se destina lo recibido a la compra de otra vivienda habitual en el plazo de dos años. Eso sí, debe incluirlo en la declaración de la renta y acogerse al supuesto de exención por reinversión. También está exento cuando el vendedor tiene más de 65 años.

Plusvalía municipal

Se denomina técnicamente Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal. Se liquida en los ayuntamientos. Se calcula sobre el valor catastral de la vivienda y el número de años que se ha tenido en propiedad, aunque en este punto hay mucha doctrina legal al respecto. Buena parte de las sentencias son discrepantes, de ahí que lo mejor sea recurrir a un asesor para saber si es obligatorio pagarla o no. De hecho, hay diferentes sentencias en contra del pago cuando se ha producido minusvalía, e incluso en la forma de calcularla.

Libre de cargas

Esto supone estar al día de los pagos de comunidad, derramas, IBI, tasa de basuras, a fecha de compra. Es más, si la venta se firma el 2 de enero, el IBI, por ejemplo, el pago de este impuesto sería responsabilidad del vendedor porque es el propietario de la casa a principios de año, por ello es importante aclarar e incluso pactar quién lo paga. 

El vendedor igualmente debe presentar el certificado de eficiencia energética, obligatorio desde mediados de 2013.

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