20 junio 2016

Aunque siempre se analiza desde el punto de vista del comprador, vender una vivienda lleva consigo una serie de gastos e impuestos que el propietario debe tener en cuenta a la hora de fijar el precio.  Nadie se libra de pasar por las arcas de las Administraciones.

Entre los gastos e impuestos destaca la plusvalía de Hacienda, el impuesto o plusvalía municipal, la cancelación de hipoteca, si la hubiera y los gastos de notaría correspondiente al vendedor. En este punto hay que destacar que, si se vende la vivienda habitual y se compra otra, también residencia habitual, en el plazo no superior a dos años, no es necesario pagar la plusvalía de Hacienda.

Plusvalía de Hacienda

A la hora de vender una vivienda, que no es residencia habitual, obtener ingresos altos está muy bien, a nadie le amarga un dulce. Eso sí, la venta de un inmueble debe tributar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) si se reside en España. En caso contrario, estará sujeta al Impuesto sobre la Renta de no Residentes.

Toda ganancia, si la hay, debe declararse como incremento patrimonial. Es decir, pagar por la diferencia entre el importe de la compra y el de la venta, siempre que haya habido beneficios. ¿Cómo se calcula?  Teniendo en cuenta la diferencia entre el valor al que se vende la vivienda y el valor al que se compró.

 

Gastos_vender_vivienda
Hasta 2014, había una serie de correcciones y coeficientes que se aplicaban en el IRPF a las plusvalías generadas por la venta de viviendas. El objetivo era evitar que el pago fuese muy elevado por la ganancia patrimonial. Pero con la última reforma fiscal se eliminaron algunos coeficientes que beneficiaban especialmente a los pisos comprados hace muchos años, inmuebles donde suele darse mucha diferencia entre el precio de compra y el de venta por el paso del tiempo. Esto ha provocado un mayor pago de impuestos para el vendedor a partir de 2015.

Obviamente si se vende por menos de lo que se compró, hay pérdida patrimonial, que puede compensarse con ganancias obtenidas en los siguientes cuatro ejercicios.

¿Qué pasa si es la vivienda habitual?

La ley exime del pago al contribuyente que vende su vivienda habitual y destina el precio obtenido a la adquisición de otra casa (residencia habitual) en un plazo no superior a dos años. Eso sí, debe declararse y acogerse al supuesto de exención por reinversión.

Mayor de 65 años. – A partir de esa edad, las personas que vendan una vivienda tienen una serie de consideraciones frente a Hacienda. Las ganancias patrimoniales estarán exentas, pero hay que declararlas. Aunque con la nueva normativa, si el inmueble no es vivienda habitual, también está exenta de impuestos, pero siempre que el importe obtenido se destine a constituir una renta vitalicia a su favor.

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Plusvalía municipal

Ésta es otra. Se denomina técnicamente Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTU), conocido como plusvalía municipal. Se liquida en los ayuntamientos y la debe pagar todo el mundo. Se calcula sobre el valor catastral de la vivienda y el número de años que se ha tenido en propiedad, ante lo cual en los últimos años se ha incrementado porque el valor catastral de muchas viviendas ha subido, pese a que el precio de venta haya bajado.

Notaria y Registro

Si al vender la casa no se ha realizado la cancelación registral de la hipoteca, aunque esté amortizada, o sigue vigente el pago de la misma, hay que pagar la cancelación de la misma para que el nuevo comprador pueda inscribirla a su nombre. Un gasto de notaria y registro que hay que tener en cuenta.
Otros gastos. – La vivienda se vende libre de cargas de ahí que quien vende debe estar al día de los pagos de comunidad, derramas, IBI, tasa de basuras, a fecha de compra. Es más, si la venta se firma el 2 de enero, el IBI, por ejemplo, sería responsabilidad del vendedor porque es el propietario de la casa a principios de año, de ahí que debe aclararse y que normalmente se pacte quién lo paga. El vendedor igualmente debe presentar el certificado de eficiencia energética, obligatorio desde mediados de 2013.

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