23 abril 2014

En los últimos meses, el mercado inmobiliario de nuestro país se está moviendo, en gran parte, gracias a la inversión extranjera. Sin embargo, ¿qué es lo que más preocupa a los inversores internacionales a la hora de comprar ladrillo español? Desde la Asociación Española de Empresas de Consultoría Inmobiliaria (ACI), de la que forman parte Aguirre Newman, CBRE, JLL y Knight Frank, explican cuáles son los puntos a tener en cuenta para estos inversores.

Legislación: Los inversores internacionales suelen prestar especial atención a la legislación que se aplica en cada país a la hora de llevar a cabo inversiones de cualquier tipo. Es muy importante tener un sistema jurídico desarrollado y adaptado a la realidad de cada momento: debe ser flexible, ya que éste mercado no es estático y varía según la coyuntura económica y social. Los inversores necesitan tener claras lo que denominan “reglas del juego” que les permitan calcular los retornos de la inversión, para poder tomar decisiones. Otro aspecto a tener en cuenta son las normas relativas al planeamiento urbanístico y la gestión del suelo o los Planes Generales. Lo mismo ocurre con las licencias, cambios de usos, etc.

De hecho, la falta de seguridad jurídica provoca la desconfianza entre los inversores extranjeros y hace que en determinados momentos un país deje de ser atractivo para invertir, frente a otros en los que existe una mayor seguridad de que no se vayan a cambiar las “reglas del juego” y se pueda “jugar” en igualdad de condiciones.

Fiscalidad: La fiscalidad es una parte muy importante de la legislación y tiene un impacto fundamental a la hora de calcular los retornos de una inversión. Un determinado marco fiscal puede hacer inviable, desde un punto de vista financiero, una inversión al gravar en exceso un determinado hecho imponible; y lo contrario, un beneficio fiscal puede generar un gran interés por un sector de la actividad que se quiera potenciar desde las administraciones públicas. Por ello, IVA, ITP, IAJD o la plusvalía municipal, por citar algunos, son impuestos y tasas que tienen un fuerte impacto en una inversión y que deben de estar perfectamente claros desde una perspectiva legal y sin visos de cambios sustanciales a corto plazo.

 

Extranjeros invertir mercado inmobiliario español

Precio – Retorno: Como en toda inversión que se precie, el cálculo del retorno de la inversión es el aspecto más importante que valora cualquier inversor. Estos retornos vienen determinados por el perfil del inversor y están directamente relacionados con el riesgo que se asume al llevar a cabo una inversión. Así, el binomio riesgo/rentabilidad condiciona todas las inversiones siguiendo la regla de oro de “a mayor riesgo de la inversión, mayor rentabilidad”.

A la hora de invertir en inmobiliario se puede distinguir a grandes rasgos entre las inversiones que buscan una rentabilidad por el flujo de ingresos que genera el activo en cuestión y las que se centran más en la potencial apreciación de un activo (comprar a un precio determinado para vender a un precio superior a posteriori).

Financiación: Los retornos de una inversión tienen una relación directa con el acceso a la financiación para la inversión en operaciones inmobiliarias. La disponibilidad de crédito por parte de las entidades financieras aumenta el apetito inversor: en las operaciones en las que se financia parte del precio de compra con deuda, la rentabilidad/retorno obtenido es mucho mayor dado que los recursos propios que tiene que destinar el inversor son menores. Uno de los factores que ha hecho que durante los últimos años el volumen de inversión inmobiliaria haya descendido drásticamente es la escasez de crédito disponible y su alto precio en caso de poder ser obtenido.

Los activos y determinados aspectos técnicos: Los activos inmobiliarios son activos físicos y tangibles que conviene analizar desde el punto de vista técnico, ya sea en cuanto al proyecto arquitectónico y su diseño, materiales de construcción empleados, instalaciones de climatización, comunicaciones y seguridad, antigüedad y estado de mantenimiento del activo, etc. A la hora de analizar un activo —que no sea de nueva planta— para realizar una compra, uno de los puntos a tener muy en cuenta es conocer cuál va a ser la cantidad de dinero que necesita ser invertida en el activo para ponerlo en valor y poder competir con la oferta de producto en el mercado en igualdad de condiciones.

También se presta especial atención a la eficiencia del espacio del activo en sí, es decir, qué porcentaje de pérdida existe entre la superficie construida y la superficie realmente alquilable para un inquilino. Otro de los aspectos materiales que se tienen muy en cuenta son los gastos de mantenimiento del activo, ya sean estos gastos de limpieza y mantenimiento, seguridad, suministros, o bien los que se deducen de la propia gestión del activo por parte de terceros. Este punto es fundamental ya que esta serie de gastos es la que determina la diferencia entre la renta bruta, que se les cobra a los inquilinos, y la renta neta que va a recibir el inversor. En otras palabras, el flujo libre de caja sobre el cual el inversor va a basar todo su análisis financiero. Se introduce así el último de los aspectos fundamentales a analizar: la situación arrendaticia.

Situación arrendaticia del inmueble: los inversores que busquen una rentabilidad en su inversión basada en los flujos que genera un activo van a prestar especial atención al nivel de ocupación del inmueble y a las condiciones arrendaticias de los inquilinos que ocupan dicho activo. Analizarán en profundidad los contratos de arrendamiento en vigor para comprobar la siguiente información: duración del contrato, nivel de renta, renta neta vs. renta bruta y todas las obligaciones y derechos que se puedan recoger en un contrato de arrendamiento conforme a la legislación vigente y que puedan suponer contratos con cláusulas muy abusivas para alguna de las partes si no se revisan a conciencia por asesores legales (derechos de tanteo y retracto, derechos de cesión y subarriendo, obras del inmueble, etc.).

 

Facebook Comments