30 octubre 2014

Con motivo de la 18º edición del salón inmobiliario Barcelona Meeting Point, fotocasa presentó la primera “Fotocasa Real Estate World Conference”, unas jornadas que contaron con la presencia de importantes expertos como Gonzalo Bernardos o José Luis Ruiz Bartolomé y de empresas reconocidas del sector como Tinsa, JLL, Engel & Völkers entre otros.

La inauguración de las jornadas, a cargo del Presidente del Barcelona Meeting Point, Enrique Lacalle, ya recogía la sensación de positivismo que está viviendo el sector y que se refleja en el aumento de las compraventas o la reactivación del sector de la construcción. “Hay muy buenas noticias para el sector, que indican que se está recuperando”, indicó Lacalle en su discurso.

 

Alegría contenida: visión general de la economía en España

Entre estas buenas noticias, el profesor de economía de la Universidad de Barcelona y director del Master en Asesoría y Consultoría Inmobiliaria, Gonzalo Bernardos, destacó el crecimiento de la economía española frente a la de otros países como Alemania o Italia, estancados o en retroceso.

Igualmente, Bernardos señaló que no todo es tan positivo y que no habrá un crecimiento del 2% del PIB como asegura el Gobierno, entre otras cosas, por el nivel de desempleo y la calidad de los contratos, que hacen que no haya un aumento del consumo en España y se ralentice la economía. Esto no significa una nueva recesión, pero, a su parecer, para que el mercado inmobiliario vuelva a estar activo “se necesitan crecimientos por encima del 3%” y eso “no será ni en 2015 ni en 2016”.

Las nuevas políticas de tipos de interés bajos, previsiblemente por debajo del 1% en los próximos 3 años, “pueden ayudar a la reactivación para la economía y para el sector inmobiliario”, al haber más acceso al crédito, lo cual “significará que otra vez la actividad inmobiliaria vuelva a tirar de la economía”.

Para el profesor de la UB, “la economía española ha de fomentar la ocupación, principal problema económico y social del país, y para ello se tiene que basar en la automoción, en el agroalimentario, en el turismo y, principalmente, en el sector inmobiliario y la construcción”. “La rehabilitación es la parte esencial del crecimiento de la economía y, si eso se consigue, veremos un sector inmobiliario y de la construcción mucho más fuertes, en los que no va a haber las burbujas del pasado”, afirmó.

 

El mercado, muy segmentado, empieza a estabilizarse

Miguel Sanz, Director territorial Norte de Tinsa, aseguró que “estamos en una fase de estabilización y esperamos que la caída interanual a finales de año sea del 0%”. “Existen muchos micromercados”, continuó, “en algunas provincias los precios han empezado a remontar frente a otras donde estos siguen cayendo”. En Baleares y Canarias ya se registran subidas, en los municipios pequeños todavía hay caídas y en las grandes urbes como Madrid y Barcelona los precios se están estabilizando y se ven ligeros repuntes”.

José Luis Ruiz Bartolomé, asesor de inversiones inmobiliarias, apostó, tras “la tormenta perfecta”, por la llegada del “anticiclón perfecto, que hace que ahora mismo España pueda ser el foco de la inversión inmobiliaria a nivel mundial”.

Para Bartolomé, las causas son muchas: la estabilidad de la zona euro, la mejora de los datos macro de España por sí misma y en comparación con los países de alrededor, que los mercados inmobiliarios internacionales están muy quemados frente a España, y que el país ha hecho los deberes (reforma financiera, la Golden Visa, la creación de la Sareb…).

También influyen, la caída de los precios, las atractivas rentabilidades, un stock muy localizado que deja hueco para nuevas construcciones, una fuerte demanda de los inversores particulares extranjeros, una financiación “pequeña pero que está creciendo” y “la experiencia positiva de mercados similares donde el precio ya ha subido muchísimo”, como Irlanda, UK y EEUU.

 

futuro sector inmobiliario

Foto: fotocasa Real Estate World Conference

Vuelve el inversor nacional

Preguntados por Beatriz Toribio, Responsable de Estudios de fotocasa, si se puede hablar de recuperación, los expertos fueron cautos.

Para Bernardos, el año que viene va a ir mal para la mayor parte del mercado inmobiliario “porque está localizado en zonas con exceso de oferta para 10 años y hasta 40 años”. “El mercado se está recuperando y subirá un 10% en las mejores zonas de las grandes ciudades como Sarriá, Salamanca, Chamberí…”, aseguró, pero “los precios siguen estando excesivos” porque los fija el que quiere vender.

En cuanto al papel de los extranjeros, el profesor de la UB aseguró que “el inversor extranjero ha venido y ha representado una gran parte del mercado” pero, a partir de ahora, “vamos a ver que los que van a comprar son los inversores nacionales” y lo van a hacer “al lado de su casa”. Su apuesta: “adiós al inversor extranjero y vuelta al inversor nacional. El mercado vuelve a la normalidad”.

José Luis Ruiz Bartolomé, por su parte, confirmó que la demanda nacional “se está recuperando despacio pero de manera consistente”. “Mucha gente está esperando a salir y comprar, pero no encuentran financiación porque, bien porque no son solventes desde el punto de vista bancario o bien porque los bancos no dan créditos a nadie”, sin embargo, dijo que esto está empezando a cambiar. “A medida que ellos van abriendo compuertas, empezará a moverse el mercado”.

Para Miguel Sanz, de Tinsa, es cierto que “hay un mayor interés por parte del inversor nacional”. “La demanda extranjera es la que está animando el mercado en algunas zonas, pero tiene que ser el pequeño inversor nacional el que mueva el mercado en España”. Sin embargo, como apostilló, las tasas de desempleo y la calidad del empleo hacen que “las familias no tengan acceso al crédito y eso impide que la inversión mejore”.

 

La localización es más importante que nunca

Para Gonzalo Bernardos, “si uno hace cuentas de lo que le cuesta comprar y se compara lo que se paga de intereses con lo que se paga de alquiler, siempre sale una diferencia a favor de la compra”. Sin embargo, “el mercado español es muy distinto y hay grandes diferencias entre partes”. “Hay zonas para comprar muy buenas y otras horrorosas”, añadió. “La localización es fundamental y, sí, se puede vender en zonas malas, pero al 25% de lo que se vendió en 2007”.

Es diferenciación del mercado por zonas lo refleja, como bien señaló la Responsable de Estudios de fotocasa, el Índice de Precios de fotocasa, que registra subidas interanuales en diferentes distritos de Madrid y Barcelona, aunque sigue habiendo zonas donde la caída de los precios puede ir a más.

Según Bernardos, en las zonas buenas de las grandes ciudades, se está vendiendo y el precio está subiendo, por eso, “aquellos que estos años se han resguardado en el alquiler porque pensaban que el precio bajaría más, ahora van a comprar”. Esto mismo, asegura, se verá en 2015 también “en los buenos barrios de otras ciudades más pequeñas”.

Miguel Sanz, de Tinsa, confirmó que las zonas de costa acumulan ya una caída de más del 50%. “Hay micromercados donde los precios siguen con los ajustes”, apunta, mientras señala la importancia de estar atentos a otras variables como el desempleo.

Para José Luis Ruiz Bartolomé, “hubo un momento, con la burbuja, cuando las líneas de los barrios quedaron difuminadas con precios iguales y siempre muy altos, pero la crisis ha hecho que eso cambie”. “La recuperación fluye, pero la ubicación es más importante que nunca”.

 

futuro sector inmobiliario

Foto: fotocasa Real Estate World Conference

El crédito limitado, una barrera para la recuperación

Respecto al acceso al crédito, todavía limitado para la mayoría de las familias, Gonzalo Bernardos aseguró que “las grandes entidades darán más crédito”, pero para las familias de mileuristas, “seguirá siendo necesario disponer de unos ahorros del 30%”.

“El mercado hipotecario necesita un fuerte cambio de regulación”, afirmó de forma rotunda, a la vez que propuso la creación de “dos tipos de hipotecas”, una con la que la persona responda por el total de sus bienes y otra con la que se responda sólo con la vivienda. “Lo que de ninguna manera puede volver a pasar es que a mucha gente se le haya destrozado la vida por no poder pagar una vivienda, haberse quedado sin esta y tener que pagarla por los siglos de los siglos”.

 

Los incentivos, imprescindibles para la reactivación del sector

A la pregunta de Toribio sobre qué debe hacer el Gobierno para que mejore el mercado inmobiliario, Ruiz Bartolomé fue rotundo: “Cuanto menos hagan los políticos en general, mejor” y aseguró que “cuando no hace falta, dan incentivos fiscales para comprar y, cuando hace falta, los quitan; siempre van al revés”.

“Ahora un mileurista no interesa en absoluto a las entidades financieras”, creándose un mercado dual con personas que sí que pueden comprar y otras que se ven obligadas al alquiler. “Son dos Españas y eso no es bueno”, aseguró Ruiz Bartolomé.

Para Gonzalo Bernardos “es el momento de dar incentivos a la compra para primera y segunda vivienda”, para así acabar con el stock “en dos o tres años”. “Hay que volver a las desgravaciones”, afirmó y no “incrementar sustancialmente los impuestos que gravan a la vivienda”, como dice Europa y que, según él “es lo contrario de lo que se necesita”.

 

El alquiler, a discusión

En cuanto al mercado del alquiler, Gonzalo Bernardos pronosticó que va a ir mal dependiendo de las zonas. “En aquellas más emblemáticas de la ciudad, puede irles bien a los propietarios que alquilen, pero en las zonas tradicionalmente obreras el precio seguirá bajando hasta llegar hasta casi la mitad del de 2007”.

La marcha de los inmigrantes, los problemas de los jóvenes para independizarse, el desequilibrio que se ha producido al reducir la demanda en un mercado con mucha oferta, son algunas de las causas de que el alquiler no vaya bien, según el profesor de la UB. Por eso, aseguró, “las inmobiliarias venderán más y alquilarán menos”.

Por el contrario, José Luis Ruiz Bartolomé, dijo que ahora hay más mercado de alquiler por la falta de crédito, pero también “hay un cambio de paradigma”. “Los jóvenes no quieren comprar después de lo que han visto estos años y no buscan permanencia”. Además, para él, comprar y alquilar no son excluyentes: “se puede comprar para invertir por un lado y vivir de alquiler por otro”.

Miguel Sanz, por su parte, aseguró que “los alquileres no se han ajustado lo suficiente” y que “si se cambia eso, quizás se pueda cambiar la cultura”.

 

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