28 Abril 2015

A la hora de hacer una inversión tan importante como la que supone la compra de una vivienda, hay que tener claro todo lo que esto conlleva. No sólo lo que cuesta el inmueble, también lo que supondría el pago de la hipoteca (si la hubiese) y los gastos generados de la compraventa. A continuación te explicamos cuáles son y en qué consisten.

 

Gastos previos a la compraventa

Gastos de tasación
A la hora de solicitar una hipoteca, tras el contrato de arras o de compraventa, el banco necesita realizar una tasación del inmueble para saber cuál es el precio que se ajusta a su valor. La tasación tiene un coste aproximado de entre los 100 y los 400 euros, dependiendo del tipo de vivienda y de sus metros cuadrados.


Gastos de notaría para el precontrato

A la hora de realizar la compraventa es muy normal que, antes de la escritura, se firme un precontrato entre vendedor y comprador. Se trata de un contrato privado por el que se asegura la operación, ya que obliga a cumplir a ambas partes los pactos contenidos en él, siempre y cuando estén dentro de la legalidad. Este, aunque no es obligatorio, resulta muy frecuente. Contar con la ayuda de notario para estos casos evitará futuros problemas.

 

gastos compraventa

 

Gastos de la compraventa

Escritura pública en la notaría
La escritura pública de compraventa certifica el cambio de propietario y, aunque no es obligatoria para otorgar una compraventa, es muy aconsejable, ya que sus efectos están regulados específicamente por las leyes y, por lo tanto, son más válidos que las cláusulas incluidas en el precontrato.

Esta la debe realizar un notario y sus honorarios, regulados por la Administración, dependen del precio del inmueble y de otros factores como el número de avalistas o la extensión de la escritura. Si se compra mediante crédito hipotecario y no se produce subrogación, hay que realizar dos escrituras: la de compraventa y la de la hipoteca.

Al estar regulado por Ley, todos los notarios de España cobran lo mismo por el mismo servicio, si bien estos pueden hacer un descuento del 10%. Para las viviendas de protección oficial y en las subrogaciones, los precios son más reducidos.

Con la escritura pública, el notario aportará fehaciencia y seguridad jurídica de la compraventa; además comprobará la identidad, capacidad y legitimaciones de comprador y vendedor, el supuesto de Vivienda de Protección Oficial, el estado de la vivienda, el registro de titularidad y cargas y seguridad en la compra, del pago de las cuotas de la comunidad y los datos catastrales, el certificado de eficiencia energética, la cédula de habitabilidad y de los medios de pago. También advertirá del precio aplazado, de los vicios ocultos y de las obligaciones fiscales, y procederá a la Identificación del Titular Real.


Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana

Los impuestos y sus costas varían mucho en función de si se trata de una vivienda de obra nueva o una de segunda mano…

– El IVA: Sólo cuando se trata de una vivienda de obra nueva y se compra directamente al promotor. En este caso, los compradores tienen que pagar el 10% de IVA del valor de compraventa. El IVA es del 4% cuando se trata de viviendas de protección oficial.

– Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: Sólo si se trata de vivienda usada. Si se trata de una vivienda de segunda mano este debe pagar el Impuesto de Transmisión de Patrimonio, que supone entre un 5 y un 8% del precio escriturado, dependiendo de la comunidad autónoma. Este porcentaje puede variar si se es familia numerosa, minusválidos o si se tiene menos de 32 años, entre otros factores.

– Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: Se paga por firmar en el notario e inscribir en el Registro cada escritura pública. Su base de cálculo en las hipotecas es la responsabilidad hipotecaria y, aunque varía en función del importe, del tipo de vivienda y de la Comunidad Autónoma, va del 0,1 al 1,5%.

– Gastos de gestoría: Sólo en caso de que la compraventa sea mediante hipoteca. La gestoría de la entidad bancaría, a través de la que se realiza la operación, tramita la liquidación de los impuestos y el papeleo para la inscripción de la vivienda en el Registro, tanto de la escritura de compraventa, como de la hipotecaria. La tarifa varía en función de la empresa y lo normal es que se pida una provisión de fondos para el pago de estos trámites y, una vez inscrita la compra y la hipoteca en el registro, si sobra, se devuelva el dinero pertinente.

– Plusvalía municipal: El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, antes conocido como plusvalía municipal, grava el incremento de valor que un suelo experimenta desde su adquisición hasta su transmisión. El cálculo se hace en función del valor catastral de suelo, el número de años que se ha tenido el inmueble y el coeficiente de incremento y el tipo impositivo que establezca la ordenanza fiscal reguladora del impuesto del municipio en el que se encuentre el bien inmueble. Tras la reforma fiscal, en marcha el 1 de enero de este 2015, aquel que venda una vivienda adquirida antes de 1995 por un importe menor de 400.000 euros, el coeficiente de abatimiento se aplicará sobre este importe y todavía dispondrá de los euros restantes esa cifra para aplicar los coeficientes a la venta de cualquier otro activo adquirido antes del 1 de enero de 2015, aunque se venda posteriormente. Si el bien tiene un valor superior, el coeficiente se calcula sobre los primeros 400.000 euros. A no ser que ambas partes pacten pagarlo a medias, este impuesto corre a cargo de la parte vendedora, que tiene 30 días hábiles desde la fecha de la escritura pública para presentar la autoliquidación o declaración-liquidación ante la oficina liquidadora del Ayuntamiento.


Inscripción en el Registro de la Propiedad

Los gastos de la inscripción en el Registro de la Propiedad no son fijos y varían según el valor del inmueble, en función de su ubicación y sus características. Las tasas son aprobadas por el Gobierno, pueden consultarse en el Boletín Oficial del Estado y no suelen superar el 1%.

En el caso de que esta inscripción la haga una gestoría, se deberá pagar los honorarios de la gestoría. Al contrario de lo que pasa con los notarios, las tarifas de los gestores no son fijas y, por lo tanto, conviene informarse bien antes de contratar a uno.

 

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¿Qué paga cada parte?

Gastos del vendedor

– Los gastos derivados de la cancelación de inscripción de una hipoteca anterior, si la hay. Normalmente rondan el 2% o el 3% del total del préstamo concedido.

– El impuesto de plusvalía, que varía en función del valor catastral y el número de años transcurridos desde la anterior transmisión. El porcentaje lo establece cada comunidad autónoma, con unos máximos y unos mínimos fijados por ley.

– Honorarios del agente de la propiedad, si se ha contado con uno. Si lo ha contratado el comprador, el pago deberá correr a cuenta de éste.


Gastos del comprador

– Evidentemente, el importe pactado por la vivienda

– Los gastos de la escritura de la hipoteca, en caso de que haya

– El IVA, en caso de que se trate de una obra nueva, o el impuesto sobre transmisiones patrimoniales si es vivienda usada.

– El impuesto sobre actos jurídicos documentados.

– Los honorarios del notario, correspondientes al otorgamiento de la escritura pública y a las copias de ésta.

– Los gastos de la inscripción en el Registro de la Propiedad

 

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