8 junio 2020

Cuando por fin consigues encontrar la casa que estabas buscando, antes de formalizar el contrato de compraventa de la vivienda, puedes reservarla mediante un contrato de arras. Esta fórmula, que se realiza con bastante frecuencia en este tipo de operaciones, no es muy complicada. Pese a esto, hay una serie de cuestiones que hay que tener en cuenta para evitar problemas en el futuro.

¿Qué es un contrato de arras?

Lo primero de todo es saber qué es exactamente un contrato de arras. Según señalan desde la OCU, es un contrato privado que firman el vendedor y el comprador de una vivienda para asegurar la reserva de un inmueble y así evitar que alguna de las partes se eche para atrás antes de la formalización de la escritura pública ante Notario. Se trata de un preacuerdo por escrito que implica una posterior compraventa en las condiciones que se acuerdan y se reflejan en este contrato.

Si de forma posterior a esta reserva y compromiso por escrito, alguna de las partes desestima completar la acción de compraventa, puede implicar una penalización. Por ello, pese a que la firma de un documento como el contrato de arras es algo sencillo, lo más recomendable siempre es contar con el asesoramiento de un experto en la materia.

¿Qué tipos de arras existen?

No todos los contratos de arras son iguales. De hecho, existen tres tipos de arras que se adaptan a las necesidades de cada comprador o vendedor:

Arras penitenciales o de desistimiento.

Son el tipo más común y se recogen en el artículo 1.454 del Código Civil. Da a ambas partes la opción de no formalizar el contrato de compraventa. Si fuese el vendedor el que desistiera de la operación, tendría que devolver la cuantía económica de las arras multiplicada por dos. Sin embargo, si es el comprador el que desestima completar la adquisición de la vivienda, perdería las arras.

Arras penales.

Estas se diferencian de las anteriores en que su objetivo es garantizar la compraventa del inmueble. Aparecen reflejadas en los artículos 1.152 y 1.153 del Código Civil. En este caso, si finalmente alguna de las partes no cumpliese con el contrato, aparte de la compensación económica que también se da en las arras penitenciales, la parte perjudicada puede exigir el cumplimiento del contrato y la indemnización en daños y perjuicios.

Arras confirmatorias.

Quedan recogidas en el artículo 1.124 del Código Civil y se caracterizan porque, en caso de incumplimiento, habría que acudir a juicio y ahí se determinarían las consecuencias para la parte que ha desistido del contrato.

En cualquiera de los casos, a la hora de elaborar el contrato es preferible contar con el apoyo de un experto en cuestiones legales para asegurar cuál es el tipo de arras más conveniente.

¿Qué debe incluir un contrato de arras?

A la hora de redactar un contrato de arras hay una serie de puntos que no pueden faltar:

  • Datos personales. Se deben incluir los datos tanto del comprador como del vendedor.
  • Datos de la vivienda. Aquí deben aparecer reflejadas todas las características de la vivienda así como la dirección o el número de referencia catastral.
  • Coste de la reserva. Es decir, la cuantía económica que el comprador va a pagar al vendedor en concepto de reserva de la vivienda.
  • Precio de la vivienda. En el contrato de arras debe quedar reflejado cuál es el coste total de la operación de compraventa.
  • Gastos de compraventa. Realizar una operación de este tipo tiene una serie de gastos añadidos. En el contrato de arras debe reflejarse quién se hace cargo de ellos.
  • Cargas. Si hay cargas que afecten a la propiedad, ha de indicarse quién las asume.
  • Fecha límite. Es decir, cuánto tiempo hay para finalizar la operación.
  • Penalizaciones. En este punto tienen que aparecer las consecuencias para ambas partes en caso de desestimar el contrato finalmente.

¿Cómo tributan las arras?

Por último, otra de las dudas que suelen surgir a la hora de firmar un acuerdo de este tipo y pagar una señal en concepto de reserva de una vivienda es cómo se tributan las arras. Para saberlo, hay que saber cómo es la vivienda:

  • Vivienda de segunda mano. Cuando no es la primera vez que se hace una transmisión de la vivienda, las arras se tributan por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el pago deberá realizarse cuando se formalice la venta ante notario.
  • Vivienda de primera entrega. Si la entrega de la casa tributa por IVA porque se entrega por primera vez, el comprador, además de las arras, deberá abonar el IVA correspondiente.

En cualquier caso, a la hora de pagar los impuestos correspondientes, siempre es preferible consultar a un profesional que analice la situación de manera individualizada para asegurar cuáles son los pagos que hay que atender.

Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras

Tratándose de un documento tan importante, pues establece las condiciones de compraventa y las consecuencias de no llevarla a cabo, es normal que nos entren dudas respecto al contrato de arras. Intentaremos responder a unas pocas para esclarecer el tema:

¿Las arras son lo mismo que la señal?

Las arras confirmatorias se corresponden con el concepto que tenemos de señal, pues el comprador abona una cantidad como reserva para garantizar el derecho de compra. Este adelanto es parte del precio final de la vivienda, pudiendo perderse en caso de echarse atrás. Sin embargo, no es un simple anticipo, lo cual queda documentado en el contrato de arras. 

¿Cuánto tiempo de validez tiene un contrato de arras?

El comprador y vendedor pactan la fecha de validez durante la redacción del documento, sabiendo que su incumplimiento implica enfrentarse a las consecuencias que cada tipo de arras estipula. Este tiempo máximo de duración del contrato suele ser amplio, puesto que el comprador podría necesitar tiempo para otras gestiones como tramitar una hipoteca, acudir a notaría o planificar la mudanza. 

¿Es obligatorio firmar un contrato de arras en la compraventa?

Depende de si le estamos comprando el inmueble a un particular directamente o si por el contrario media una agencia inmobiliaria. No es común en los alquileres de viviendas, pero en la compraventa es una garantía que los vendedores suelen demandar. No es obligatorio, por tanto, pero sí altamente recomendable para que ambas partes cumplan: el vendedor se obliga a entregar el bien y el comprador a pagar en las condiciones pactadas.

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