20 agosto 2018

En nuestro anterior post hablamos de las principales preguntas para comprar una vivienda nueva; en este, nos centraremos en la vivienda usada. Obviamente hay aspectos que se repiten, pero también hay cuestiones intrínsecas de una vivienda de segunda mano.

Lo normal es que el comprador haya hecho cálculos para ver qué dinero tiene y cuánto necesita de préstamo hipotecario. En una vivienda nueva suelen existir facilidades de pago (especialmente sobre plano), con una entrada del 10 %, plazos durante uno o dos años hasta la entrega y una hipoteca pre-acordada. En vivienda usada, estas facilidades no existen y el comprador depende directamente de sus ahorros y del crédito hipotecario.

En este punto sería bueno acudir a una entidad financiera para ver hasta dónde se puede llegar en función de ingresos teniendo en cuenta que, además del precio y las posibles reformas, están los impuestos de compraventa. Es aconsejable tener en torno a un 30 % ahorrado, dado que el préstamo hipotecario suele ser como máximo del 80 % del valor de tasación del piso.

 

¿Qué hay que comprobar?

Una vez que se sabe los ahorros que se tienen y a qué préstamo se puede acceder, comienza la búsqueda:

  • Lo primero es saber el precio y qué incluye: trastero, plaza de garaje… En viviendas de segunda mano uno se podría plantear la posibilidad de negociar en función de cómo esté la vivienda y la mayor o menor oferta de la zona.
  • Comprobar la superficie. Es decir, los metros con los que cuenta la vivienda (especialmente los útiles y los construidos).
  • Instalaciones. Es importante saber qué tipo de calefacción tiene y si incluye instalación de aire acondicionado.
  • Zonas comunes y servicios. Tampoco está de más averiguar qué dotaciones tiene el edificio, por ejemplo si cuenta con ascensor.
  • Número de vecinos por piso.
  • Orientación de la vivienda.
  • Reconocimiento de la zona. Recorrer la zona en distintos momentos del día permitirá saber cuál es el perfil del vecindario y saber si el barrio tiene buenas comunicaciones.
  • Tasación. Si se está interesado en una vivienda, sería bueno disponer de una tasación.
  • Reformas. Ver si se han hecho reformas en la casa (tuberías, ventanas…) o si la necesita, te permitirá calcular su coste para tenerlo en cuenta en el caso de negociación.

 

firma de hipotecas sobre viviendas

 

Hipotecas y comunidades de vecinos

Solicitar nota simple en el registro de la propiedad

Por otro lado, también es importante comprobar si la vivienda está o no libre de cargas, si tiene hipoteca o si pesan embargos. Para ello, se debe solicitar al Registro de la Propiedad correspondiente una nota simple informativa. Si existe una hipoteca, el comprador tendrá que valorar si se subroga o no. Es decir, aceptarla y convertirse en deudor de la parte que quede por pagar.

Dado que el comprador asume todos los pactos de la hipoteca previa, es muy conveniente informarse de estos. En especial del tipo de interés (si hay un mínimo y un máximo), del plazo de amortización y de las comisiones pactadas. Y fundamental, la cantidad que queda por pagar. Lo más sencillo es acudir a la entidad financiera para asesorarse.

Si no se subroga, deberá cancelarse, normalmente en el mismo acto de compraventa en el notario.

 

Estar al corriente de pagos en la comunidad de propietarios

Si la vivienda forma parte de una comunidad de propietarios, se tendrá que abonar periódicamente la cuota que corresponda. Hay que comprobar que el anterior propietario está al corriente en cuanto a los pagos. Si no lo está, qué atrasos tiene, solicitando este dato al presidente o al administrador de la comunidad.

Es importante informarse también de posibles derramas aprobadas por la comunidad, de cuál es el importe de las cuotas y de con qué periodicidad deben pagarse. Tampoco olvides comprobar si el edificio ha pasado la ITE.

Para saber más sobre los gastos que conciernen la compra venta de un piso. puedes consultar nuestras recomendaciones.

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