25 julio 2019

El mercado de la vivienda está muy activo y los precios continúan su tendencia alcista. Pero las subidas no son homogéneas y van por barrios. Esto puede inducir a invertir en vivienda con la idea de obtener grandes beneficios. Te damos algunos consejos y pautas que debes tener en cuenta.

Es necesario recordar que las subidas de precio por si solas, pueden no ser suficientes. Si pensamos en la revalorización, hay que sumar los gastos e impuestos de la compra y de la venta posterior.  Esto indica que, antes de nada, hay que valorar y analizar la zona para ver cuál es su potencial de subida. 

¿Cuánto debería revalorizarse para obtener plusvalías efectivas?

Para llegar a esa conclusión, se deben de tener en cuenta los gastos e impuestos de la compra: IVA del 10%, si es nueva o ITP si es de segunda mano.  Y en este caso depende de cada Comunidad Autónoma (y oscila entre el 6 y el 10%). Y se deben añadir todos los gastos que conlleva tener una propiedad: cuota de comunidad, IBI, gastos de luz, agua, etcétera.

Y los de la venta, claro: plusvalía municipal y pagar por las ganancias obtenidas como incremento de patrimonio en el IRPF. Hechos estos cálculos, podrás saber si de verdad has obtenido ganancias, porque es posible que, aunque vendas más caro que compraste, no obtengas ganancias reales.

No vale todo a la hora de comprar

Este punto es fundamental sobre todo si la idea es destinar la vivienda al alquiler

 

Qué comprar y dónde

Teniendo en cuenta todo lo anterior, toca analizar qué comprar y dónde. Los pisos en zonas con buenas comunicaciones, buenos servicios y dotaciones, se alquilarán mejor que las que se encuentren en zonas aisladas o problemáticas. Igualmente, las áreas donde se ubiquen los grandes centros de negocio, empresas y centros de formación universitaria, tendrán siempre demanda. 

 

¿Qué tipo de vivienda es aconsejable?

Depende del objetivo. Si hablamos de tipologías de 1 y 2 dormitorios, el target es más temporal. La vivienda más demandada está entre 2 y 3 dormitorios. Aunque no olvidemos las tipologías de 3 y 4, que pueden atraer a un público más permanente. Y si están bien distribuidas y en cercanas a centros universitarios, pueden dirigirse a estudiantes.

Estado de la vivienda

También es necesario analizar la distribución y las necesidades de reforma. Y en este punto debemos ver: 

  • Puede comprarse para reformar, más barata, pero es necesario que el precio de adquisición sea lo suficientemente bajo y la reforma asequible, de forma que se pueda obtener la rentabilidad deseada.
  • Ya reformado. Para que la operación sea rentable, es recomendable que la vivienda esté en buen estado. Si se entrega con muebles, que sean asépticos, no los que sobren en la vivienda habitual o los de la abuela.
  • Ascensor y garaje. Siempre suman valor a la vivienda. 
  • Servicios adicionales. Mayores dotaciones (piscina, gimnasio, salas comunitarias, salas de cine…) permiten conseguir alquileres más altos. Por lo tanto, aunque el valor de compra de la vivienda sea más elevado que otra que no tenga estos servicios, la rentabilidad será algo mayor y tendrá más demanda.

 

 

¿Cómo saber si es rentable?

Y llegamos al aspecto más importante de una vivienda alquilada. Para calcular la rentabilidad, de la renta bruta se deben descontar los gastos de la vivienda, tanto los asociados a la compraventa como los derivados de la propiedad, tales como la comunidad, el IBI, los seguros, los gastos de las reformas, incluido la hipoteca si la tuviera. Obviamente, todos ellos con factura detallada a nombre de los titulares. Porque estos gastos que se pueden deducir a la hora de hacer la Declaración de la Renta.

Y con todo esto, comienza la búsqueda de la inversión soñada.

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