16 julio 2014

Según datos del Instituto Nacional de Estadística, en 2006 se construyeron en España más de 800.000 inmuebles, lo mismo que Alemania, Francia y Reino Unido juntos. Sin embargo, el estallido de la crisis provocó que la población no pudiera asumir la compra de todas esas viviendas y los bancos pasaron a convertirse en las grandes inmobiliarias del país.

La Generalitat de Catalunya calcula que sólo en su territorio hay unos 80.000 pisos de nueva construcción vacíos, pendientes de vender, de los que unos 40.000 estarían en manos de entidades financieras. Por contra, se encuentra la creciente demanda de pisos en alquiler en determinadas zonas, sobre todo de la provincia de Barcelona. Esta situación ha llevado al Gobierno de Artur Mas a tomar ciertas medidas.

Para hacer frente a esta problemática, esta semana el gobierno catalán ha aprobado el proyecto de ley que crea un impuesto sobre aquellas viviendas de entidades financieras deshabitadas durante más de dos años, que se encuentren en algunos de los 72 municipios con mayor demanda. De esta forma la Generalitat pretende dinamizar el parque de viviendas catalán, estimulando el alquiler de estos inmuebles.

Concretamente, si el titular destina del 5% al 10% de sus casas a vivienda asequible, recibirá una bonificación del 10% de la cuota; como máximo, la bonificación del 100% será para cuando se destinen a alquiler social más del doble de viviendas vacías que estén sujetas al impuesto.

Según el conseller de Territorio, Santi Vila, se trata de «poner a disposición de la ciudadanía un parque de viviendas nuevo y vacío en municipios que tienen demanda contrastada”, y asegura que este impuesto «sin ánimo recaudatorio» no afectará a propietarios particulares, entidades locales o del tercer sector.

Sin embargo, algunos expertos del sector inmobiliario dudan de la efectividad de esta norma, que ahora irá al Parlament para su tramitación. Uno de los motivos es la procedencia de las viviendas.

Y es que, de los 15.000 inmuebles que la Generalitat calcula que se verían afectados, “una parte no despreciable está ocupada ilegalmente y otra gran parte son viviendas de segunda en condiciones nefastas”, asegura José García Montalvo, Catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra y experto en el sector inmobiliario.

 

Las pruebas visibles de los desahucios

Cataluña encabeza los ránquines estatales de ejecuciones hipotecarias y desahucios. Según datos del Poder Judicial, durante los nueve primeros meses de 2013, de los 50.000 desalojos que se produjeron, 12.000 fueron en Cataluña. Y la mayoría de estos inmuebles “suelen requerir obras de rehabilitación importantes”, según señala el propio Carles Sala i Roca, Secretari d’Habitatge i Millora Urbana de la Generalitat de Catalunya.

“La mayoría de viviendas que han sido desahuciadas no tienen unas condiciones de habitabilidad dignas y a los bancos les saldría mucho más caro adecuarlas para ponerlas en alquiler que pagar el impuesto de la Generalitat”, opina el Consejero Delegado de Alquiler Seguro, Sergi Gargallo. “Se trata de viviendas que han sido saqueadas: sin grifos ni cableado, con paredes rotas y suministros dados de baja”, afirma.

El impuesto que contempla este proyecto de ley se establecerá en función de la superficie de los inmuebles y tendrá una recaudación media de entre 850 y 1.650 euros por vivienda vacía al año, lo que supone una cifra de entre 13 y 25 millones de euros anuales.

Una parte de los recursos que se obtengan se destinará a desarrollar políticas para el Plan del Derecho a la Vivienda y la otra se transferirá a los ayuntamientos donde se recaude el impuesto para desarrollar dichas políticas. Según el Secretari d’Habitatge, “no es un impuesto con una finalidad recaudatoria, lo entendemos como una medida de estímulo”.

Sin embargo, según cifras de García Montalvo, “mantener esas viviendas en el balance les cuestan a los bancos un 14% anual. El coste adicional que supondría este impuesto no les va a afectar en nada”. Para el catedrático, esta ley tendría que haber llegado hace cinco años, cuando los bancos retenían los pisos a la espera de que subieran los precios. “Hoy en día los bancos no las están reteniendo; aunque quieran, no pueden deshacerse de ellas”.

viviendas vacias catalunya

La moción de los ayuntamientos

Por su parte, algunos ayuntamientos están sancionando a entidades financieras y otras grandes empresas con inmuebles permanentemente desocupados. La iniciativa surgió a través de una propuesta de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) y, desde el pasado enero, se ha aprobado en 93 municipios, que representan al 62% de la población de Cataluña.

“Esto es una jungla”. Así de tajante se muestra García Montalvo al hablar de la moción que estos ayuntamientos han aprobado en sus consistorios: “sobre el mismo hecho impositivo se están poniendo dos legislaciones por parte de dos tipos de administraciones distintas”. Sin embargo, no existe duplicidad de normativas ya que es una sanción frente a un impuesto.

La moción, que está pendiente de votarse en otros 43 municipios, “tiene el mismo objetivo (que el impuesto de la Generalitat) pero con un efecto mucho más eficaz”, considera Guillem Domingo, miembro de la comisión de Obra Social de la PAH. “Una vez detectadas las viviendas vacías, se ofrecen incentivos para movilizarlas y, si el propietario no lo hace, se le pueden poner hasta tres multas coercitivas graduales de hasta el 25% de la posible sanción final. Si el banco persiste en su negativa, se puede llegar a imponer una multa de hasta 500.000 euros por vivienda vacía a través de la apertura de un proceso sancionador”.

El municipio pionero en aplicar esta medida ha sido Terrassa (Barcelona), donde se han detectado 4.000 viviendas vacías de bancos. “Ya se han puesto seis multas coercitivas y, si la desocupación persiste, es posible que en julio lleguen las primeras sanciones de hasta 50.000 euros”, adelanta Domingo.

 

¿Y quién no retiene vivienda vacía?

A pesar de ser los principales señalados, los bancos no son los únicos que tienen en sus manos gran cantidad de pisos vacíos. Actualmente, la Generalitat de Catalunya tiene 1.263 viviendas públicas deshabitadas, aunque, según señala Sala i Roca, “buena parte está en municipios en los que no hay demanda”.

Aun así, el Gobierno de la Generalitat ha trabajado diferentes estrategias para conseguir la ocupación de estas viviendas. “La primera fue pasar todo el parque de compraventa a alquiler y la segunda agilizar el proceso de mantenimiento, adjudicación y entrega de llaves. Otra medida consistió en situar el precio medio entre el 30 y el 40% por debajo del precio del mercado libre de alquiler de cada municipio”, explica el Secretari d’Habitatge de la Generalitat.

El catedrático de la UPF, José García Montalvo, asegura que “las administraciones y los bancos se tienen que dar cuenta de que el futuro está en el alquiler y que la solución a las propiedades que poseen pasará por poder gestionarlas”. La creación de Socimis ayudaría a que se pasara, de un exceso de propiedad a un parque con el 25% de viviendas en alquiler, “algo razonable”.

Además de bancos y administraciones públicas, otra gran fuente de vivienda vacía son, según Alquiler Seguro, los propios particulares: “si no sacan sus viviendas al mercado es por la inseguridad jurídica. Siguen habiendo muchos desahucios por impagos de alquileres y con muchas dificultades posteriores para el cobro”, afirma Gargallo.

“No hay que tomar soluciones punitivas contra los bancos, sino preventivas para dar seguridad a los particulares y que saquen sus viviendas vacías al alquiler”, concluye el Consejero Delegado de Alquiler Seguro, quien cree necesaria una reforma fiscal y jurídica.

En esta línea, el Govern catalán afirma apostar por el alquiler social de la mano de un plan piloto que pretende poner en el mercado de alquiler pisos vacíos de particulares. Según ha explicado Santi Vila, se trata de «incentivar a los propietarios que cedan sus pisos durante seis años para ponerlo en régimen de alquiler» a cambio de obras de rehabilitación por parte de la administración hasta 12.000 euros.

El conseller ha explicado que destinarán 2,5 millones de euros a esta experiencia piloto que «puede beneficiar a 200 viviendas» y que si funciona podría ampliarse en los próximos años. Con este plan se quiere ayudar a los propietarios que no pueden mantener sus viviendas ni rehabilitarlas pero que quieren mantener la propiedad y poner en el mercado pisos vacíos obteniendo más vivienda para políticas sociales.

La conclusión de la PAH sobre esta problemática va más allá: “como sociedad, no podemos permitirnos seguir teniendo tanta gente sin casa y tantas casas sin gente”.

 

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