19 mayo 2020

¿Qué va a pasar ahora? Es la pregunta del millón, en todos los ámbitos. También en los diferentes aspectos del mercado inmobiliario. Y, por lo que respecta al alquiler, parece haber algunas respuestas. El Real Decreto Ley 11/2020 de 31 de marzo y otras órdenes ministeriales posteriores incluyen diversas medidas que afectan de manera directa al alquiler residencial inmobiliario. Faustino Vega Gamboa, director del área jurídica de la Agencia Negociadora del Alquiler, detalla los pormenores de las tres grandes medidas: moratorias del alquiler, créditos sin intereses y ayudas directas. Además, explica en qué casos se puede producir una prórroga extraordinaria del contrato de arrendamiento.

1. Moratoria del alquiler o reducción del 50%

El Real Decreto Ley impone una medida importante: a través de la solicitud que puedan hacer los arrendatarios, los arrendadores deben decidir si reducen la renta en un 50% o si establecen una moratoria en el pago de la renta que se tendrá que amortizar en el plazo de tres años, o antes de que venza el contrato si eso sucede antes.

Esta medida solo afecta a un reducido grupo de arrendadores: los “grandes arrendadores”, que representan entre el 5 y 10% del total. Estará vigente mientras dure el estado de alarma y se puede ampliar hasta cuatro meses más. Las solicitudes se pueden presentar hasta el 2 de julio por parte de los arrendatarios, y los arrendadores deben responder en el plazo de siete días laborables. Esta medida es incompatible con las otras ayudas previstas.

¿Quiénes son los grandes arrendadores?

Son los arrendadores que disponen de más de diez inmuebles (sin incluir garajes y trasteros), empresas cuyo objeto social sea el alquiler de apartamentos, empresas públicas de alquiler. También lo puede ser aquel arrendador que aún disponiendo de un solo inmueble, este tenga una superficie de más de 1.500 metros cuadrados.

Qué ocurre con el resto de arrendadores

Con los demás tipos de arrendadores, los arrendatarios no pueden acogerse directamente a esta medida, y solo pueden aspirar a obtener un trato de favor, un pacto individual que se debe negociar caso por caso. El plazo de solicitud es exactamente el mismo.

Quiénes pueden solicitar la moratoria

Los arrendatarios que deseen solicitar la moratoria de la renta del alquiler deben cumplir una serie de requisitos. De entrada, deben encontrarse en situación de vulnerabilidad económica y social sobrevenida, como consecuencia de la crisis sanitaria. Incluye a personas en situación de desempleo, incluidas en un ERTE, que hayan reducido su jornada por cuidados de personas a su cargo o empresarios que hayan reducido o cesado su actividad.

Además, los ingresos de la unidad familiar no pueden superar cinco veces el IPREM, y el alquiler y los gastos de suministros básicos no pueden superar el 35% de los ingresos. No pueden acogerse a estas medidas quienes sean propietarios o usufructuarios de otra vivienda cualquier lugar de España. Para demostrar que se cumplen las condiciones anteriores, los solicitantes de la moratoria deben presentar documentación que lo acredite.

2. Créditos sin intereses para los arrendatarios

Otra de las ayudas contempladas son una línea de avales: créditos específicos destinados a cubrir las rentas del alquiler, sin ningún tipo de gastos ni intereses. El importe máximo será el correspondiente a seis mensualidades, con un tope de 5.400 euros. El periodo para amortizar estas cantidades es de seis años, prorrogables hasta diez en algunos casos.

Quiénes pueden solicitar los créditos sin intereses

De nuevo, las ayudas están destinadas a personas en situación de vulnerabilidad. Además, no puede haber relación de parentesco con el arrendador. El pago se realizará directamente al propietario del inmueble

3. Ayudas directas

Las conceden las comunidades autónomas y están destinadas también a arrendatarios en situación de vulnerabilidad. Las condiciones son las mismas que para los créditos sin intereses. Se fija un máximo de 900 euros al mes y 200 euros de mantenimiento, y el total no puede superar los 5.400 euros.

También se pueden acoger a ayudas directas las víctimas de violencia de género, quienes estén en riesgo de desahucio y otras personas especialmente vulnerables, con informe favorable de los servicios sociales. En este caso, la cuantía mensual asciende a 600 euros o el 100% de la renta, más 200 euros para suministros y gastos de mantenimiento.

4. Prórroga extraordinaria del contrato de arrendamiento

Los contratos que vencen entre el 2 de abril y hasta dos meses después del fin del estado de alarma pueden prorrogarse de manera extraordinaria. Será a solicitud del arrendatario y se concederá de manera obligatoria durante seis meses. Además, durante esta prórroga no se pueden modificar las condiciones del contrato inicial.

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