13 enero 2021

2020 ha sido un año de transformación del mercado de alquiler que, al igual que otros sectores, ha visto cómo la pandemia modificaba su actividad. Los cambios o hechos más significativos de los últimos 12 meses se pueden resumir en un incremento anual en el precio que ha sido el más bajo de los últimos seis años, un aumento de la oferta del mercado residencial en detrimento de las viviendas turísticas en muchas ciudades y nuevas condiciones y leyes para legislar el sector.

El precio de la oferta en alquiler

En Fotocasa llevamos 14 años analizando el precio de la vivienda en alquiler para ofrecerte los datos más actuales del mercado como la variación anual, el precio por comunidades autónomas, provincias, municipios, distritos o barrios. Una radiografía detallada del mercado de alquiler en nuestro país que servirá como guía para encontrar un nuevo hogar.

Según nuestro histórico de datos, desde noviembre de 2019 el precio medio de la vivienda en alquiler en España no ha bajado de los 10 € el metro cuadrado, exactamente en 2020 se situó en los 10,65 €/m2. 

Precio de la vivienda en alquiler por comunidad autónoma

Si atendemos al precio absoluto por comunidad autónoma, podemos comprobar que el precio se incrementa en la mayoría de ellas. En este 2020, la Comunidad de Madrid se alza como la más cara del territorio con un precio de 14,10 €/m2 al mes, seguida de Cataluña con 14 €/m2 y el País Vasco en tercera posición con 13,18 €/m2. En el lado opuesto nos encontramos con Extremadura y Castilla-La Mancha como las comunidades con el precio más bajo, 5,36 €/m2 y 5,91 €/m2 respectivamente.

Cabe destacar que ocho comunidades autónomas superaron sus precios máximos en 2020: Comunitat Valenciana, Castilla y León, Andalucía, Cataluña, Madrid, Navarra, Baleares y País Vasco.

Precio de la vivienda en alquiler por provincia y municipio

Al analizar los precios por provincias comprobamos que en el primer puesto se encuentra Guipuzkoa (País Vasco) que alcanza los 14,92 €/m2, seguida por Barcelona (Cataluña) con 14,79 €/m2 y Madrid (Madrid) que se sitúa en los 14,10 €/m2. Ninguna de las tres baja de los 14 euros el metro cuadrado.

En el ranking de los municipios más caros nos encontramos con Donostia-San Sebastián donde el precio por metro cuadrado al mes se sitúa en los 16 euros. En segundo lugar está Barcelona capital con precio de 15,54 €/m2, hasta aquí los municipios coinciden con las provincias más caras, el cambio lo encontramos en la tercera posición donde el municipio más caro es Eivissa con un precio de 15,15 €/m2. Para encontrar Madrid capital tenemos que bajar hasta la quinta posición.

Precio del alquiler en Madrid y Barcelona

Las dos ciudades españolas con mayor población merecen una mención aparte. Analizaremos cómo se ha comportado el precio del alquiler en Madrid y Barcelona.

  • Madrid

En la capital española los 56 barrios estudiados superan el precio medio a nivel nacional. La diferencia más acusada la encontramos en el barrio de Recoletos que supera en un 82% la media nacional al contar con un precio medio de 19,37 €/m2 al mes.

  • Barcelona

En Barcelona se han analizado 36 barrios y, al igual que en Madrid, todos superan la media nacional. El barrio de la Barceloneta se sitúa como el más caro de la ciudad con un precio medio de 19,51 €/m2, un 83% más que la media nacional.

Aumento de los alquileres

Otro aspecto que debemos analizar en este balance de 2020 es el aumento de las viviendas en alquiler en nuestro país. A pesar de que el sentido de la propiedad está muy arraigado, en los últimos años hemos visto cómo el mercado del alquiler se ha abierto camino y hemos pasado de contar con un 19,4% de la población que vivía de alquiler en 2005 a un 23,9% en 2018, según datos del Banco de España.

Este aumento se debe a la necesidad de incorporación al mercado de la vivienda de colectivos como los jóvenes, inmigrantes y los trabajadores temporales. La mayoría de ellos se concentran en las grandes ciudades y las zonas más turísticas de nuestro país como Madrid, Barcelona, Baleares y Canarias. Cabe destacar que, por norma general, estos grupos suelen ser los que mayores dificultades encuentran para acceder a una hipoteca, por lo que el mercado de alquiler se convierte en su única opción.

De viviendas turísticas a alquiler residencial

Como decíamos en apartados anteriores, la oferta del mercado de alquiler ha aumentado en los últimos meses y en gran medida se debe a la conversión de viviendas turísticas en alquileres de larga estancia, un 64% de los pisos turísticos ya se han pasado al mercado residencial, según los datos extraídos de la encuesta realizada por Fotocasa.  Este porcentaje, que a priori puede parecer muy elevado, ha sido fruto de las pérdidas del sector en este 2020 que se estiman en 9.000 millones, según datos de la Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos (FEVITUR).

Las zonas más afectadas han sido las ciudades de Madrid, Barcelona, Sevilla, Valencia o Málaga; mientras que los destinos de interior han sufrido menos las consecuencias gracias al turismo nacional.

Nuevas condiciones y leyes

El último aspecto que queremos mencionar en este recorrido por el alquiler en 2020 es la aparición de diferentes medidas para intentar ayudar al mercado de alquiler, algunas de ellas polémicas como la regulación del precio del alquiler y otras que han surgido para dar solución a problemas puntuales derivados de la pandemia como la cláusula covid.

  • La cláusula COVID-19 surgió como necesidad de proteger tanto a inquilinos como a propietarios ante nuevas oleadas del virus. Fue ideada para estudiantes universitarios, locales comerciales o aquellas personas que alquilan de manera temporal y se ven obligados a abandonar el inmueble a causa del coronavirus.
  • La ley de regulación del alquiler ha sido uno de los temas más comentados durante este año que todavía está pendiente de ser aprobada por el Consejo. Con ella, el Ejecutivo pretende paliar los efectos a corto y medio plazo de la situación de vulnerabilidad social de inquilinos y arrendadores. La medida ha sido muy controvertida y los profesionales del sector inmobiliario optan por otras como la ampliación del parque público de viviendas o incentivos para los arrendadores. En Cataluña, por ejemplo, el pasado mes de septiembre entró en vigor la limitación del precio del alquiler en los 60 municipios con los precios más tensionados. Veremos si estas medidas ayudan al mercado durante 2021.

Cerramos 2020 como un año peculiar en todos los sentidos. Si estás interesado en conocer más información sobre el impacto que ha tenido el coronavirus en el sector inmobiliario, te invitamos a leer el estudio “Medio año de pandemia: impacto en el sector inmobiliario

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