15 septiembre 2020

Al estar próxima la finalización del arrendamiento, al arrendatario le surge la duda de cuánto puede subir la renta el arrendador. De acuerdo con la última reforma realizada en la Ley de Arrendamientos Urbanos por el Real Decreto Ley 7/2019 de 1 de marzo el arrendamiento de una vivienda tiene una duración de cinco años, si el arrendador es una persona física; y de siete años, si se trata de una persona jurídica.

Precio del alquiler durante el contrato de arrendamiento

Mientras está vigente el contrato de arrendamiento, el arrendador no puede subir la renta caprichosamente, ya que su importe se encuentra establecido en el contrato por acuerdo entre las partes. Al cumplimiento de cada anualidad el arrendador puede actualizar la renta, pero la cuantía de tal incremento está limitada a lo pactado en el contrato, y en todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato (artículo 18.1 párrafo 3º de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Así las cosas, de no existir acuerdo en el contrato de arrendamiento para la actualización de la renta, el arrendador no podrá aplicarla.

Finalización del contrato de alquiler

El arrendador solo puede subir libremente la renta cuando el arrendamiento finaliza y se va a formalizar un nuevo contrato de arrendamiento. Para ello, se deberá preavisar al arrendatario con la antelación prevista legalmente. Y es en este momento, cuando el arrendador puede proponer al arrendatario un cambio en las condiciones del contrato.

No obstante, el arrendador al establecer la nueva renta a exigir al arrendatario tiene que atender a la obligación que ostenta de conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, por lo que deberá hacer sus cálculos de forma que el importe exigido cubra esa parcela que el artículo 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos le impone.

Al terminar el arrendamiento, el arrendador trata de ajustar la renta a los precios que, en ese momento, se solicitan en el mercado. Lógicamente, el arrendatario se reserva la facultad de aceptar o negociar las condiciones que le propone el arrendador, y para ello deberá valorar si le merece la pena mudarse a otra vivienda sopesando el coste de tal decisión (como la mudanza, etcétera). Igualmente, el arrendador deberá valorar la contraoferta que pudiera hacerle su arrendatario, atendiendo a si ha ido cumpliendo con sus obligaciones durante la vida del contrato, así como atender si compensa el incremento que solicita, con el hecho de enfrentarse al proceso de poner en alquiler la vivienda, encontrar un nuevo arrendatario que económicamente pueda asumir la renta solicitada, etc. Debería tenerse en cuenta que, si el arrendatario se marcha de la vivienda por no poder o querer asumir la subida de renta propuesta, el arrendador va a tardar unas cuantas mensualidades para compensar esa subida de la renta, por lo que debería examinarse con detenimiento la contraoferta que pudiera proponer el arrendatario.

Por el contrario, para el arrendatario supone que si se le ha comunicado por el arrendador una subida que no pueda asumir, deberá mirar otras viviendas con el objeto de concertar un nuevo arrendamiento con una renta más asequible, y que encaje con sus posibilidades económicas. A la hora de aceptar la renta propuesta por el arrendador, debe tener en cuenta que el importe de la renta no debe superar el 40% de los ingresos netos del arrendatario.

Por todo lo expuesto, parece que lo más conveniente para ambas partes es sentarse a hablar sobre las condiciones del arrendamiento y llegar a un acuerdo que puede beneficiar a ambos.

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