22 marzo 2017

Una práctica demasiado habitual de las familias a la hora de decidirse por la compra de una vivienda o por su alquiler, es comparar la cuota del préstamo hipotecario con el pago mensual del alquiler. Así, para una misma casa, si alquilarla supone pagar 600 euros al mes y la cuota hipotecaria del primer año que le comunica el banco es de 675 euros, la tentación es confrontar ambas cantidades directamente. Y la conclusión inmediata supone considerar que por «solo» 75 euros más al mes (900 euros al año), en lugar de gastar el dinero en un alquiler que no da más derecho que el uso del inmueble, es mejor invertir en la compra de algo que pasará a formar parte del propio patrimonio.

Diferencias entre un contrato de alquiler y un contrato de compraventa

En esta falaz lógica subyacen componentes racionales junto a falsas certezas que trataremos de explicar para que te quedes con la información verdaderamente valiosa en la toma de decisiones.

En primer lugar, poco tiene que ver un contrato de alquiler con la firma ante notario de una escritura de compraventa y otra de préstamo hipotecario. Si siendo arrendatario tienes la obligación de pagar un alquiler mensual a cambio de un hogar donde vivir, con una hipoteca adquirirás su propiedad, pero también unas obligaciones complejas a décadas vista y con un riesgo elevado.

Derechos y Obligaciones

Si en un futuro quieres cambiar de casa y estás de alquiler, simplemente con dar el preaviso correspondiente ya podrías mudarte. Por el contrario, con una deuda hipotecaria, el cambio de casa ni es rápido ni −cuando el mercado inmobiliario está en recesión−es posible. Hay que vender al menos por la deuda pendiente, lo cual puede no ser factible a corto o medio plazo.

Si en tu devenir pasas por problemas económicos, con el alquiler dejas la casa y ya no te acompañan las deudas que implican el impago hipotecario. Con la compra de una casa, la entidad financiera prestamista podría adjudicarse la vivienda por el 70 % del valor de tasación a efectos de subasta y, además, añadir cargos de intereses y costas judiciales.

No se puede ni se debe comparar lo que se pagaría por una hipoteca y el alquiler actual, ya que se están analizando dos negocios jurídicos muy diferentes con derechos y obligaciones dispares.

Diferencias reales entre el precio del alquiler y la cuota de hipoteca

En cuanto a las magnitudes mensuales, la cuota del alquiler y de la hipoteca son datos que se pueden confrontar, pero con muchas cautelas. El alquiler variará en función del tipo de contrato pactado y plazo; las mensualidades, en base al tipo de interés y el plazo. Así, la cuota de 675 euros ya mencionada, resulta de utilizar el simulador del Banco de España para una hipoteca de 160.000 euros al 3 % nominal durante 30 años.

Al contratar una hipoteca a tipo fijo

Si contratas un tipo de interés fijo, la mensualidad sirve como referencia, aunque se debería tener en cuenta que por una hipoteca de 160.000 euros se acabarían pagando 242.843 euros, cantidad que bajo el irreal pero interesante supuesto de que el alquiler de la misma vivienda siempre fuera de 600 euros, supondría poder usarla 33,7 años, algo más de 3 años y medio más que pagando hipoteca. Eso sin tener en cuenta la inflación y los aumentos del alquiler que el propietario establecería a lo largo del tiempo, claro.

Si contratamos una hipoteca a tipo variable

Los cálculos se complican más, si cabe, cuando el tipo de interés hipotecario es variable o mixto. En este tipo de hipotecas el prestatario no sabe lo que pagará por el préstamo hasta que el abono de la última cuota. La mensualidad del primer período no sirve de nada, hay que tomar diferentes escenarios del Euríbor a futuro y analizar los diferentes resultados probables. Así, el mismo préstamo hipotecario de 160.000 euros con un tipo variable de Euríbor + 1 revisable cada año, podría dar cuotas muy diferentes los 29 años restantes.

Imagina dos escenarios muy simples: que a partir del primer año el Euríbor está al 1 % y otro en el que el Euríbor está al 4 %. En el primer escenario, el hipotecado acaba pagando 675 euros el primer año y 594 euros los 29 restantes. En total, 211.680 euros al final de la hipoteca.

En cambio, de estar el Euríbor por las nubes, al 4%, las cuotas pasarían a 854 euros, un total final a pagar al banco de 305.137 euros. Lo que bajo las hipótesis ya comentadas, da para 42,4 años de alquiler.

No se puede ni se debe comparar lo que se pagaría por una hipoteca y el alquiler actual, ya que se están analizando dos negocios jurídicos muy diferentes con derechos y obligaciones dispares. Cada familia es un mundo y se precisa estudiar con detalle este pequeño gran mundo, antes de tomar una decisión.

Mi recomendación: acudir a un profesional independiente del mundo de la economía y el derecho, antes de tomar una decisión.

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