El derecho de tanteo y retracto aparece en escena en el momento en el que un propietario pone a la venta su vivienda; sin embargo, existen diferencias entre ambos.

Derecho de tanteo

El derecho de tanteo es la facultad que tiene el inquilino de adquirir el inmueble que está alquilando -en el caso de que el propietario estuviera interesado en venderlo-, antes de que lo haga ningún otro comprador, con las mismas condiciones y al mismo precio. Para ello, el arrendador debe informarle con suficiente antelación de su intención de venderlo, y si el arrendatario estuviera interesado en comprarlo, dispondría de treinta días naturales para hacerlo.

Derecho de retracto

A diferencia del anterior, el derecho de retracto se ejerce cuando ya se ha llevado a cabo la compraventa de la vivienda, y permite al inquilino adquirirla con las mismas condiciones y precio al que ha sido vendida a un tercero.

Esta facultad se recoge en el Código Civil y también se conoce como “derecho de subrogación”. Se puede llevar a cabo siempre que se den estas dos situaciones:

  • el precio al que se ha vendido el inmueble sea inferior al que le había ofrecido al inquilino para que ejerciera su derecho de adquisición preferente.
  • el propietario hubiera omitido información sobre la venta o no hubiera avisado al inquilino acerca de ella.

Al igual que con el derecho de tanteo, el de retracto también vence a los treinta días naturales, desde que el inquilino es informado, mediante las escritura de compra, de las condiciones y precio al que se ha realizado la venta de la vivienda. Si este ejerce su derecho de retracto, pasa a subrogarse en la posición del comprador y se mantiene la compraventa de la propiedad.

Sin embargo, existen también dos excepciones por las que el inquilino no puede hacer uso del derecho de retracto:

  • si la vivienda alquilada se vende junto con otras propiedades que conforman parte del mismo inmueble.
  • si se venden de forma conjunta todas las propiedades a un mismo comprador, aunque estas pertenezcan a distintos dueños.

En el caso de que el inquilino no quisiera comprar la vivienda puede renunciar al derecho de tanteo mediante una cláusula de desistimiento que debe constar en el contrato de arrendamiento. Así, el propietario tendrá vía libre para vender su inmueble a un tercero, aunque el inquilino tendrá pleno derecho de permanecer en la vivienda hasta que termine su contrato de alquiler.

Por lo tanto, un derecho lleva al otro, es decir, cuando una persona tiene el derecho de tanteo cuenta  automáticamente con el de retracto, aunque solo recurrirá al segundo cuando no haya podido acceder al primero.

Estos derechos se recogen en la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), y se prevén en ella como derechos legales del inquilino. Sin embargo, también existen otros casos contractuales en los que mediante el contrato se pacta libremente que se apliquen el derecho de tanteo y retracto en otros casos.

Además de los casos privados, estos derechos también se pueden aplicar en el ámbito público, por parte de las administraciones en temas urbanísticos. Se regulan mediante las leyes de cada comunidad autónoma y suelen ir destinados a garantizar un parque público de inmuebles o planes urbanísticos de todo tipo.

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