26 noviembre 2018

La duración de un contrato de alquiler de vivienda suele ser de un año renovable hasta tres, el máximo contemplado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Sin embargo, puede que arrendatario o arrendador quieran ponerle fin antes de hora. ¿Cómo debe hacerse para cumplir con la normativa vigente?

 

El propietario necesita la vivienda

La única causa contemplada por ley para que el arrendador pueda poner punto y final a un contrato de alquiler antes del tiempo acordado es la necesidad. Es decir, que una vez transcurrido el primer año de contrato, él o ella, necesite la vivienda para sí mismo o para sus familiares más cercanos, incluyendo a su cónyuge en caso de separación o divorcio.

Para ello debe avisar al arrendatario con dos meses de antelación a la fecha en la que vaya a necesitar la vivienda. Para evitar engaños, “si pasados tres meses de la extinción del contrato por esta causa ni el arrendador ni sus familiares cercanos han ocupado la vivienda, el arrendatario puede solicitar volver y pedir también una indemnización por los gastos que le haya supuesto la mudanza”, explica Asunción Santos, responsable del departamento de derecho civil inmobiliario de Legálitas.

 

Poner el inmueble a la venta no es motivo suficiente

En el caso de que el propietario quiera poner a la venta el inmueble alquilado, hay que saber primero si el arrendamiento está inscrito en el registro de la propiedad. Si lo está, el comprador será conocedor de la existencia de un arrendatario, al que tiene que respetarle el contrato vigente. Si no está registrado, en principio puede solicitarle que abandone la vivienda avisando con tres meses de antelación, pero es matizable, “porque si se demuestra que el comprador sabía que había un inquilino, también lo tendría que respetar”, indica Santos.

En cualquier caso, “el arrendador no puede pedir al arrendatario que se marche porque va a vender, será el nuevo propietario quien lo solicite. Del mismo modo, el arrendador no puede exigir que se permitan las visitas a personas interesadas en el inmueble. La vivienda es el domicilio del arrendatario, y el domicilio es inviolable”, clarifica Santos.

 

 

Cuando el inquilino no cumple con su parte

Otra de las causas para poner fin a un contrato de alquiler antes de tiempo es el incumplimiento por parte del inquilino de las obligaciones contempladas en el contrato: el pago de la renta, el subarriendo no consentido, que se estén causando daños en la vivienda o en el edificio, que se realicen actividades molestas, etcétera. “El arrendador puede decidir resolver el contrato, pero eso no quiere decir que pueda entrar a la vivienda y echarle por la fuerza. Si no se ponen de acuerdo, el arrendador debe dirigirse a un juzgado y tramitar la demanda pertinente. Será un juez quien vea si existe o no causa de resolución”, afirma la experta.

 

El inquilino debe permanecer seis meses

Según la LAU, el arrendatario tiene la obligación de permanecer en el inmueble alquilado un mínimo de seis meses, independientemente de que se haya acordado más tiempo en el contrato. “Después de ese tiempo, puede irse siempre y cuando lo comunique al arrendador con 30 días de antelación”, explica Asunción Santos.

“En el contrato se puede haber pactado una penalización prevista por la ley para estos casos, por la que el arrendatario debe indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de renta por cada año que reste por cumplir. Pero solo se aplicará si se pactó específicamente en el contrato y la penalización nunca puede ser mayor que esta”.

 

Devolución de llaves y de fianza

La fianza de un contrato de alquiler está pensada para cubrir posibles desperfectos que se hayan causado en el inmueble. Si no los hay, se tiene que devolver. “En ocasiones, si hay cantidades pendientes de suministros, por ejemplo, se suele descontar de la fianza”, dice la abogada. Como no siempre las facturas están al día en el momento de devolución de las llaves, puede retenerse una cantidad y devolver el resto pasado un mes.

Todo ello debe quedar perfectamente reflejado en el documento de resolución de contrato de alquiler, en el que ambas partes deben hacer constar todos estos detalles en el momento de dar por acabada su relación contractual. “Este documento es muy importante. Es el que permite al propietario volver a poner la vivienda en alquiler, u ocuparla. Y para el inquilino, es lo que garantiza que dejen de devengarse rentas a partir de ese momento. Si no se firma nada, se le podrían seguir exigiendo los pagos porque el contrato inicial seguiría vigente”, indica Santos.

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