22 marzo 2017

La fianza legal sigue siendo uno de los conceptos que más dudas y conflictos genera en el alquiler de viviendas, tanto para propietarios como para inquilinos. ¿Qué es? ¿Para qué se usa? ¿En qué consiste?

En la Antigua Babilonia, el concepto de contrato de garantía o fianza se grababa en estelas de piedras. Hace siglos, en la India, la fianza regulaba las leyes civiles para reyes y casta. En el 922 a.C., en Israel quedaba constancia de algo parecido a la fianza actual en las parábolas del Rey Salomón.

Con antecedentes como los descritos, son los romanos los que configuran la fianza como tal, derivada de uno de los contratos de la época y sirviendo como garantía de cumplimiento, así que podría decirse que el derecho romano sentó los cimientos para legitimar la actual fianza en arrendamientos. No obstante −y a pesar de los miles de años de historia−, la fianza legal sigue siendo hoy en día uno de los conceptos que más dudas y conflictos generan en el alquiler de viviendas, tanto para propietarios como para inquilinos. ¿Qué es? ¿Para qué se usa? ¿En qué consiste?

¿Qué es la fianza del alquiler y por qué se utiliza?

La palabra «fianza» proviene del latín «fidere», que significa seguridad, y no es más que eso, una forma de asegurar que se cumplirá una obligación. En este caso, la fianza legal en el alquiler sirve como garantía de cumplimiento por parte del inquilino de las obligaciones inherentes al contrato de arrendamiento. En caso de incumplimiento, el arrendador quedaría facultado para retener, en todo o en parte, la cuantía depositada en concepto de fianza.

De esta forma, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece en su artículo 36 la obligatoriedad en la exigencia y prestación de la fianza en metálico a la formalización del arrendamiento, y establece todos los requisitos y condiciones referentes a este concepto legal.

Como explicamos, el inquilino está obligado a entregar al propietario la cantidad económica correspondiente a un mes de renta a la firma del contrato, en concepto de fianza legal arrendaticia. Por su parte, el propietario tiene que depositarla en el organismo autonómico correspondiente, autorizado para tal fin por el Gobierno Regional, en el plazo establecido a tal efecto que empieza a contar desde la formalización del contrato. De no efectuar el depósito, el propietario podría enfrentarse a importantes sanciones económicas e incluso podría ser demandado por el inquilino por los daños y perjuicios derivados de la referida falta de depósito.

¿Cómo y cuándo se produce la devolución de la fianza?

Cabe recordar que en ningún caso la fianza sirve como pago de la última mensualidad de renta, sino que se devuelve, en caso de corresponder, una vez dado por finalizado el contrato de arrendamiento y después de la devolución de las llaves de la vivienda.

Llegados a este punto, en la vigencia del alquiler, pueden darse varias posibilidades que presentamos a continuación:

  • Como propietario, hay que devolver la totalidad de la fianza al inquilino si este ha cumplido la anualidad del alquiler, no ha dejado ningún destrozo o avería en el inmueble y ha cumplido con todos los pagos que le corresponden. En este caso, el inquilino tiene derecho a recuperar la fianza en el plazo de 30 días desde la entrega de las llaves.
  • Puede ser que el arrendatario se haya ido antes de tiempo, haya dejado alguna deuda (de renta o suministros) o el inmueble no esté en las mismas condiciones que cuando se formalizó el contrato de arrendamiento. En tal caso, el arrendador está en pleno derecho de no efectuar la devolución de la fianza, utilizándola para saldar las deudas pendientes o hacer las reparaciones oportunas.

Errores que tienen que ver con el depósito de la fianza del alquiler

El desconocimiento, la confusión e incluso la picaresca pueden llevar a utilizar la fianza de manera errónea. Como explicamos, se constituye como un seguro para el cumplimiento del alquiler de arrendamiento y, como tal, hay que cumplir con su fin.

Entre los errores más habituales relacionados con la fianza, podemos diferenciar por un lado los cometidos por los propietarios y, por otro lado, los cometidos por los inquilinos.

Propietarios

En el primero de los casos, hay muchos que aún no depositan la fianza legal en el organismo correspondiente, o que no la devuelven a los inquilinos aunque les corresponda, pero también hay otros que piden de fianza más meses de los estipulados en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Debemos recordar que la manera correcta de proceder es abonando una sola mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas en concepto de fianza legal arrendaticia, teniendo en cuenta que las partes pueden pactar cualquier tipo de garantía adicional a dicha fianza, tal y como indica el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En ese caso es importante diferenciar claramente lo que es la fianza legal arrendaticia propiamente dicha, de las garantías adicionales a la misma.

Inquilinos

En cuanto a los inquilinos, existe la falsa creencia de que es correcto no pagar el último mes de renta antes de la finalización del alquiler y dar por hecho que se paga con la fianza, pero en realidad no debe ser así, ya que aunque se haya cumplido el contrato en su totalidad, podrían producirse impagos en los suministros o podría ser que la vivienda no se devolviera en el mismo estado en el que se entregó al inquilino. En estos casos, el propietario deberá utilizar el dinero correspondiente a la fianza para solventarlo.

Es más que probable que desde el inicio del contrato, durante meses o años ninguna de las dos partes vuelva a acordarse de la fianza. Es cuando el inquilino decide dejar el inmueble o cuando llega el momento de hacer la declaración de la renta, cuando el concepto de fianza y todo lo que la rodea vuelve a colocarse a la cabeza en el listado de dudas y preocupaciones sobre el alquiler.

En cuanto a los inquilinos, existe la falsa creencia de que es correcto no pagar el último mes de renta antes de la finalización del alquiler y dar por hecho que se paga con la fianza, cuando en realidad no es así.

Miles de años de historia resumidos en un concepto y en un elemento fundamental para los arrendamientos urbanos. Miles de años de evolución y cambios, pero en los que la esencia ha perdurado hasta la actualidad.

Como venimos diciendo, la fianza genera conflictos entre propietario e inquilino, pero también seguridad y tranquilidad. Y a pesar de los miles de años de historia, y otros miles que llegarán con la introducción de nuevas tecnologías, procesos telemáticos y seguro que algún que otro cambio, ese dinero que el inquilino entrega al propietario a la formalización del contrato seguirá siendo lo que tiene que ser: la fianza legal.

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