Vor der Beantragung des Kredits
Bereitstellungsgebühren, Tilgungskosten oder Zinsdifferential sind einige der Begriffe, auf die wir bei der Beantragung einer Hypothek treffen. Aber wissen wir wirklich, was sie bedeuten und welche Auswirkungen sie für uns haben?
Wenn wir eine für uns geeignete Hypothek suchen, konzentrieren wir uns oftmals auf den Zinssatz und den Rückzahlungszeitraum und lassen dabei andere Faktoren außer Acht, auf die wir erst zu spät aufmerksam werden. Begriffe wie Zinsdifferential, Maximalfrist oder Gebühren sollten nicht mehr länger zu den großen Unbekannten der Welt der Hypotheken gehören. Wir dürfen auch nicht vergessen, dass uns ein umfangreiches Wissen der bei jeder Hypothek anfallenden Faktoren dabei helfen kann, das ideale Angebot zu finden.
Und dazu müssen wir die folgenden Faktoren berücksichtigen:
- Der Zinssatz kann fest oder variabel sein:
- Fester Zinssatz: Bleibt während der Laufzeit des Darlehens unverändert. Auf diese Weise bleibt der Käufer vor Anstiegen geschützt, wenn der Markt steigende Tendenz aufweist. Jedoch kann er bei sinkenden Zinssätzen nicht davon profitieren. Allerdings schließen die meisten Banken keine Verträge mit dieser Art von Zinssätzen ab, da die durchschnittliche Laufzeit eines Darlehens gewöhnlich sehr lang ist, was sowohl für die Bank als auch für den Verbraucher ein großes Risiko darstellt. Zur Vereinbarung eines festen Zinssatzes fordern die Kreditinstitute kurze Rückzahlungszeiträume.
- Variabler Zinssatz: Der an die Bank zurückzuerstattende Betrag variiert je nach Änderung des Referenzsatzes.
- Die beiden üblichen Referenzsätze sind der EURIBOR, der Tagesdurchschnitt der Zinssätze der wichtigsten Banken der Euro-Zone, sowie der MIBOR, der durchschnittliche Preis oder Zinssatz, zu dem die Banken oder Sparkassen untereinander auf dem Geldmarkt Geld verleihen (wird heutzutage nur bei Darlehen angewendet, die vor dem Jahr 2000 abgeschlossen wurden, obwohl er praktisch durch den EURIBOR ersetzt worden ist). Es muss auch auf den so genannten Ersatzzinssatz hingewiesen werden: Wenn die Referenzsätze aus irgendwelchen Gründen verschwinden sollten, berücksichtigen alle Hypotheken den so genannten Referenz-Ersatzzinssatz. Es wäre nicht verwunderlich, wenn dieser Fall eintreten würde, vor allem da es sehr viele Hypotheken mit langen Laufzeiten von 20, 25 oder 30 Jahren gibt. So geschehen zum Beispiel als der MIBOR in Spanien nicht mehr verwendet wurde. Dieser Ersatzzinssatz kann ein variabler oder gemischter Zinssatz sein.
- Das Zinsdifferential ist ein Gewinnzusatz, den die Bank auf den Referenzzinssatz aufschlägt. Der beste Preis eines Darlehens wird durch das von der Bank angewendete Zinsdifferential bestimmt. Im Normalfall werden die jährlichen Referenzwerte genommen, jedoch führen viele Banken eine halbjährliche Zinsrevision durch.
- Der effektive Jahreszins, TAE (Tasa Anual Equivalente), ist die prozentuale Darstellung der Kosten, die das Darlehen mit sich bringt: Zinsen, Bereitstellungsgebühren usw.
- Die gesamten und teilweisen Gebühren für die vorzeitige Rückzahlung werden mit einem variablen Zinssatz, der nicht größer als ein Prozent ist, auf das noch abzuzahlende Kapital berechnet.
- Die Bereitstellungsgebühr ist ein Prozentsatz, der auf den bei der Bank beantragten Darlehensbetrag angewendet wird.
- Die Tilgungsgebühr besitzt im Gegensatz zur Bereitstellungsgebühr festgelegte Höchstbeträge. Im Falle von variablen Zinssätzen beträgt der Höchstbetrag ein Prozent des getilgten Kapitals. Im Falle von festen Zinssätzen beträgt die maximale Tilgungsgebühr 2,5 Prozent.
- Wenn die Bank den Abschluss einer Versicherung vorschlägt, können Sie diese nach Belieben wählen.
- Der Antragsteller der Hypothek darf die Wertbestimmung der Immobilie nicht aus den Augen verlieren: Die Bank beantragt eine Schätzung des Immobilienwerts, um den genauen Wert des Eigentums zu erhalten, für das eine Hypothek aufgenommen werden soll, und um dem interessierten Käufer ein sicheres Angebot über den verleihten Betrag zu machen. Im Allgemeinen werden 80 Prozent des Schätzwerts der Immobilie als Darlehensbetrag gewährt, obwohl es Angebote gibt, die 100 Prozent abdecken. Außerdem darf der Antragsteller nicht vergessen, dass diese Wertbestimmung mit Kosten verbunden ist.
- Das Ab- und Aufrunden stellt eine Vereinfachung der Berechnungen dar, wobei sich die Gewinne des Bankinstituts erhöhen. Ein Beispiel hierfür sind die Referenzzinssätze: Sie werden mit bis zu drei Dezimalstellen ausgedrückt, weshalb man sich dazu entschließt, den Zinssatz an eine einfachere Zahl anzunähern und ihn ab- bzw. aufzurunden. Jedoch muss man dabei sehr vorsichtig sein, da dies sowohl nach unten als auch nach oben sein kann.