Hypotheken

Was ist eine Hypothek?

Ist ein Darlehen für den Kauf einer Wohnimmobilie oder anderer Immobilien und gleichzeitig eine Zahlungsverpflichtung Ihrerseits.
Wird normalerweise von einer Bank vergeben, die im Falle der Nichterfüllung der festgelegten Zahlungen Ihre Wohnimmobilie behält oder diese direkt versteigert.

Folgende Daten sollten Sie kennen, um die verschiedenen Hypothekenangebote bewerten und vergleichen zu können:

• Beantragter Betrag und Rückzahlungszeitraum: Die gebräuchlichsten Rückzahlungszeiträume von Hypotheken sind 5, 10, 15 und 20 Jahre, obwohl dieser auch bis zu 30 Jahre betragen kann. Außerdem empfehlen wir Ihnen, den Rückzahlungszeitraum Ihrer Hypothek nicht unnötig zu verlängern, denn je länger der Rückzahlungszeitraum umso mehr Zinsen zahlen Sie.
• Die Raten: Sie können Ihre Hypothek in monatlichen Raten oder in den regelmäßigen Zeiträumen abzahlen, die Sie mit dem Finanzinstitut vereinbart haben (monatlich, vierteljährlich...). Außerdem kann es sich bei dem zu zahlenden Betrag um einen monatlich unveränderlichen oder mit der Zeit veränderlichen Betrag (variable Raten) handeln.
• Zinssätze: Die drei gebräuchlichsten Zinssätze sind:
  • Fester Zinssatz: Der Vorteil dieser Hypothek besteht darin, dass die Raten unveränderlich sind, unabhängig von den steigenden und sinkenden Zinssätzen. Die Rückzahlungsfrist liegt gewöhnlich zwischen 10 und 20 Jahren.
  • Variabler Zinssatz: Der variable Zinssatz Ihrer Hypothek wird in regelmäßigen Abständen überprüft, was für Sie je nach Weltwirtschaftslage positive oder negative Auswirkungen haben kann. Diese Überprüfung erfolgt unter Anwendung eines Zinsdifferentials auf den Referenzsatz (siehe Referenzsätze), der in der Hypothek festgelegt wurde.
    Er kann gegenüber dem festen Zinssatz in den ersten sechs oder zwölf Monaten vorteilhaft sein, ab diesem Zeitpunkt beginnt jedoch ein Fluktuationszeitraum.
    Der Rückzahlungszeitraum ist gewöhnlich länger und kann bis zu 35 Jahre betragen.
  • Gemischter Zinssatz: Besteht aus einem festen Zinssatz in den ersten Jahren (je nach Vereinbarung mit der Bank kann es sich um zwei, drei oder bis zu zehn Jahre handeln) und einem variablen Zinssatz für den verbleibenden Rückzahlungszeitraum der Hypothek. Sie sollten den Referenzsatz nicht aus den Augen verlieren, der auf die restlichen Darlehen angewendet wird, ebenso wie die Vorhersage der Fachleute zu diesem Referenzsatz.

  Was kann ich tun, wenn die Zinssätze sinken?

  • Wenn die Finanzbehörden die Zinssätze senken und Sie dies nutzen wollen, können Sie Ihre Hypothek mit Ihrer Bank oder Sparkasse neu verhandeln, dies in Form einer Schuldumwandlung. Sie können die Gelegenheit auch nutzen, um die Zahlungsfrist der Hypothek wieder zu verhandeln. Die Kosten der Schuldumwandlung sind abhängig von der ggf. erforderlichen Ausstellung einer neuen Notarielle Urkunde.
  • Wenn Sie keine Vereinbarung mit Ihrer Bank oder Sparkasse erzielen, können Sie bei anderen Kreditinstituten Hypothekensimulationen anfordern, und falls Sie eine dieser Hypotheken interessiert, können Sie einen Wechsel des Kreditinstituts beantragen, das heißt einen Forderungsübergang. Dieser Vorgang ist jedoch komplizierter und teuerer als die Schuldumwandlung, und man muss abwägen, ob er es wert ist. Es geht darum, die dadurch erreichte Ersparnis zu berechnen und davon die verbundenen Kosten abzuziehen. Um einen Forderungsübergang abzuwickeln, muss dem Bankunternehmen, an dem Sie interessiert sind, eine verbindliche Kreditzusage vorgelegt werden (Sie können nur die Zinsen ändern, in keinem Fall die Zahlungsfrist). Des Weiteren müssen Sie verschiedene Kosten übernehmen: Tilgungskosten, Bereitstellungsgebühr, Verwaltungsagentur, Notar und Grundbucheintragung.
• Effektiver Jahreszins (Tasa Anual Equivalente - T.A.E.): Wird auf Grundlage vom jährlichen Jahreszins und der Hypothekenkosten berechnet, und mit seiner Hilfe können wir die von verschiedenen Kreditinstituten angebotenen Zinssätze vergleichen, soweit es sich um die gleichen Sätze handelt (nicht zu vergleichen sind feste und variable Zinssätze) und die zeitlichen Abstände der Zinsrevisionen im Falle von variablen und gemischten Zinssätzen die gleichen sind.