Hypotheken

Der Vertrag

Daten in Bezug auf die Rückzahlung, das Kapital oder die Zinsen gehören zu den Punkten, die in der Kreditzusage enthalten sein müssen, die von der Bank im Anschluss an die Schätzung des Immobilienwerts und nach der Darlehensvergabe ausgearbeitet wird. Betrachten wir die erforderlichen Daten einmal etwas genauer.

Sobald die Schätzung des Immobilienwerts erfolgreich überstanden ist, erwartet uns das letzte Hindernis: Die Genehmigung des Darlehens durch das Finanzinstitut. Im Falle eines positiven Bescheids stellt die Bank ein Vertragsangebot aus, die verbindliche Kreditzusage, die schriftlich abgegeben wird und 10 Tage gültig ist. Diese verbindliche Kreditzusage umfasst die finanziellen Aspekte, die später im Vertrag festgehalten werden, wobei der Kunde drei Tage Zeit hat, um diese vor Unterzeichnung zu studieren.
Von diesem Zeitpunkt an verfügt der Käufer über ausreichende Daten, um zu entscheiden, ob er das Angebot annehmen oder ablehnen will. Im Falle der Annahme sollte der Kunde wissen, was im Vertrag enthalten sein muss.

Darlehenskapital

Die Daten, die der Vertrag diesbezüglich enthalten muss, sind:

• Betrag: Kapital, das die Bank an den Kunden verleiht.
• Übergabeform: Art und Weise, in der der Kunde den Darlehensbetrag übergibt. Erfolgt normalerweise per Überweisung auf ein Bankkonto, obwohl manchmal auch die Eröffnung eines besonderen Kontos gefordert wird. In diesem Fall werden für dieses Konto keine Gebühren für Kontoführung, Kontoeröffnung oder ähnliche Gebühren fällig.

Rückzahlung

Ist einer der Punkte, die den Kunden am meisten Sorgen bereiten. Aus diesem Grund muss der Vertrag hierin sehr genau sein und aufführen:

• Datum: Wenn diese im Voraus festgelegt wurden, werden im Vertrag der Zeitpunkt der ersten und letzten Zahlung aufgeführt. Falls eine Hypothek mit variablem Zinssatz aufgenommen werden sollte, kann es sein, dass der Zeitpunkt der ersten und letzten Zahlung nicht bekannt ist, da die Frist in Abhängigkeit des Zinssatzes variabel ist.
• Raten: Wenn diese im Voraus festgelegt wurden, werden die Anzahl der Raten sowie die Höhe ihrer Beträge und die Regelmäßigkeit der Zahlungen aufgeführt.
• Vorzeitige Rückzahlung: Aufgeführt werden der Zeitpunkt des Beginns, um besagte Befugnis zur Rückzahlung durchführen zu können, der Betrag der vom Darlehensnehmer an den Darlehensgeber für die Ausübung der Rückzahlung zu zahlen ist (dabei wird zwischen teilweiser und vollständiger unterschieden) sowie im Falle der teilweisen Rückzahlung der Mindestbetrag und die Art und Weise, in der sich der Betrag oder die Anzahl der Raten der Rückzahlung verändern.
• Verlängerung des Rückzahlungszeitraums: Der Vertrag beschreibt die Befugnisse, die dem Darlehensnehmer gewährt werden, um den Rückzahlungszeitraum zu verlängern, sowie die Bedingungen für deren Durchführung.

Zinsen

Einige der wichtigsten Aspekte der Zinsen, die im Vertrag enthalten sein müssen, sind:

• Jährlicher Zinssatz, der auf das Darlehen angewendet wird. Außerdem wird angegeben, ob es sich um einen festen oder variablen Zinssatz handelt, oder ob er für einen bestimmten Zeitraum oder die gesamte Laufzeit des Darlehens gültig ist.
• Fälligkeit der Zinsen: Es werden der Zeitpunkt des Beginns sowie die Regelmäßigkeit der Zahlung und die Art der normalen Abrechnung aufgeführt. Des Weiteren wird die Formel angegeben, die für den Erhalt des Absolutbetrags der fälligen Zinsen verwendet wird.
• Tage des Jahres, falls bei der Berechnung der Zinsen, die für Zeiträume von weniger als einem Jahr fällig werden, die Umwandlung des variablen Zinssatzes auf einen täglichen Zinssatz notwendig sein sollte.
• Bei festem Zinssatz: Es werden der Gesamtbetrag der vom Kunden zu zahlenden Rate sowie die effektiven Kosten des gesamten Vorgangs angegeben.
• Bei variablem Zinssatz: Der anwendbare Zinssatz wird festgelegt, ausgewiesen und angepasst.

Des Weiteren werden die Grenzwerte des anwendbaren Zinssatzes und der Mindestschwellenwert der Schwankung sowie der Auf- und Abrundungen angegeben. Außerdem muss im Vertrag die Form aufgeführt werden, in der der Schuldner den für sein Darlehen für den jeweiligen Zeitraum anwendbaren Zinssatz erfährt, und ob es ein Verfahren gibt, dass der Kunde einleiten kann, wenn er nicht mit der Berechnung des anwendbaren Zinssatzes einverstanden ist.

Gebühren

Gewöhnlich achtet man nicht besonders auf diesen Punkt, obwohl er eine wichtige Rolle bei einer Hypothek spielen kann. So muss im Vertrag aufgenommen sein:

• Bereitstellungsgebühr.
• Tilgungsgebühr und gesetzliche Höchstsätze.
• Sonstige Gebühren: Diese müssen einer anderen vom Finanzinstitut erbrachten Dienstleistung entsprechen und der spanischen Zentralbank mitgeteilt werden.

Kosten des Darlehensnehmers

Es sind die ausstehenden Kosten des Darlehensnehmers anzugeben, darunter vor allem die Kosten für die Schätzung des Immobilienwerts, Steuern, Verwaltungsgebühren, Lebensversicherung usw.

Weitere Punkte

Das Vertragsdokument muss auch auf folgende Aspekte hinweisen:

• Vorzeitige Vertragsauflösung: Der Vertrag muss auch die besonderen Gründe angeben, die die Bank zur vorzeitigen Vertragsauflösung berechtigen.
• Verzugszinsen: Es handelt sich um die Anwendung zusätzlicher Zinsen auf die vom Kunden nicht gezahlten Raten. Daher müssen im Vertrag diese Art von Zinssatz oder Form seiner Berechnung sowie seine Zahlungsweise und seine Berechnungsgrundlage angegeben werden.