La comunidad de propietarios
El vecindario es un pequeño universo donde la presencia de un órgano de gobierno se hace imprescindible para que los conflictos y la toma de decisiones no lo conviertan en un caos.
Por lo general, el comprador de una vivienda se encuentra con una comunidad de vecinos ya constituida, limitándose únicamente a responder al pago de las cuota mensual. Sin embargo, para ver una comunidad ya creada hay que superar muchos trámites. Veámoslo.
Su constitución
Existen tres fórmulas para constituir una comunidad:
- A través de un negocio jurídico unilateral.
- Mediante la división del edificio en copropiedad, si las condiciones del edificio lo permiten y lo solicita uno de los copropietarios.
- A través de la creación inicial de la propiedad horizontal por pisos previa o simultáneamente a la construcción de las viviendas. En este sentido, es posible que lo primero que se constituya sobre el terreno sea la comunidad.
La formalización
Con independencia de la fórmula que se siga, es necesario que esta propiedad horizontal se formalice a través del otorgamiento del título constitutivo por pisos.
Es decir, el espacio se divide por pisos, estableciéndose los elementos comunes y los privativos y sometiéndose a la Ley de propiedad Horizonal; aunque ésta no establece requisitos especiales para su creación. El propietario o propietarios del inmueble son los responsables de otorgar dicho título, así como de modificarlo.
Además, si el edificio posee un propietario único y vendió algún piso, deberá contar con el consentimiento de su dueño para que la comunidad sea válida.
El título
Deberá contener una descripción detallada del edificio y la de cada piso que contenga, añadiendo el número correlativo que se le haya asignado.
Otros documentos
Además del
título constitutivo, habría que hacer referencia a
los estatutos, establecidos en el artículo 5.3 de la Ley de Propiedad Horizontal. Sin embargo, el documento más influyente es el
reglamento de régimen interior. Su función no es otra que la de regular las diferentes situaciones que pueden darse durante la convivencia y el empleo correcto de los servicios y elementos comunes. De algún modo, este reglamento se puede equiparar a los acuerdos adoptados por la comunidad de propietarios. Son, además, obligatorios tanto para titulares como para ocupantes.
Su organización
El órgano de gobierno de una comunidad de vecinos da mucho de sí: son muchas las personas e, incluso, entidades que toman parte en las decisiones y órdenes. Por esta razón, la toma de decisiones debe estar sometida a la propia organización de la comunidad: una serie de personas deberá determinar los actos que obliguen a los demás propietarios. Y es que figuras como la del presidente, administrador o secretario son imprescindibles para evitar conflictos y corrupción en este pequeño universo.
El nombramiento de estos 'órganos de gobierno' tiene validez de un año, a no ser que los estatutos de la comunidad establezcan lo contrario. Aún así, los cargos designados pueden ser cesados antes de que concluya este año por acuerdo de la junta, que se convocará en una sesión extraordinaria.
El presidente
Es nombrado por los vecinos siguiendo diferentes procesos: turno rotatorio, elección o sorteo. Este nombramiento es obligatorio. En cuanto a sus funciones, destacan:
- Representa a la comunidad en todo lo que le afecte.
- Firmar actas.
- Convocar las reuniones.
- Llamar la atención, por iniciativa propia o de cualquier vecino, a quien realice actividades prohibidas, pudiendo incluso iniciar acciones judiciales (para ello, deberá contar con una autorización de la junta).
- Dar el visto bueno al certificado de deudas del propietario que lo solicite (cuenta con un plazo de siete días desde la solicitud).
- Ejercer las funciones del secretario y el administrador cuando falten (salvo que la junta o los estatutos digan lo contrario).
El vicepresidente
Se nombra siguiendo el mismo procedimiento que en el caso del presidente. Se encarga de sustituirle en su ausencia o cuando no pueda ejercer su cargo.
El secretario
Este cargo puede ser desempeñado por no propietarios. De hecho, es habitual en grandes comunidades que su función la ejerzan una empresa o profesional especializados, por lo que también puede desempeñarla el administrador.
Se encarga de redactar y firmar las actas, además de custodiar los documentos de la comunidad. También emite certificaciones y realiza y recibe comunicaciones.
El administrador
Después de analizar figuras como la del presidente o el secretario, conviene hacer un repaso a la del administrador, fundamental en cualquier comunidad.
El cargo de administrador puede ejercerse, al igual que el de secretario, por personas que no sean propietarios de alguna de las viviendas que forman parte de la comunidad. Incluso, es normal que su función sea desempeñada por empresa o profesionales especializados, sobre todo en comunidades muy numerosas.
El presidente de la comunidad también se podrá ocupar de las funciones del administrador cuando sea necesario, a no ser que, como ocurre con el secretario, la junta o los estatutos establezcan que sus funciones no sean desempeñadas por el presidente.
Contabilidad, actas, cobros.... Son muchas e importantes las funciones que un administrador debe llevar a cabo. Por eso, en las comunidades con un gran número de vecinos, es habitual que las funciones del administrador queden relegadas a un profesional, asegurándose, además, de que todas ellas quedan bien ejecutadas. Esto explica que el administrador quede sometido a las normas de protección de los consumidores: se le aplicarán, por tanto, normas relativas a la publicidad, cláusulas abusivas, etc.
En concreto, el trabajo del administrador se puede resumir en:
- Atender al buen estado de la casa, sus instalaciones y servicios, así como hacer las advertencias pertinentes.
- Preparar con antelación y plantear en la junta el plan de gastos previsibles. Deberá, además, proponer los medios necesarios para hacerles frente.
- Ocuparse de la conservación de la casa: atenderá a las reparaciones necesarias y medidas urgentes. En este caso, informará de forma inmediata al presidente o, en su caso, a los propietarios que forman parte del vecindario.
- Llevar a cabo los acuerdos adoptados relacionados con obras en el inmueble, así como realizar los pagos y cobros.
- En su caso, actuará como secretario de la junta.
- Podrá asumir otras funciones no citadas que la junta de propietarios le atribuya en su momento.
La junta de propietarios
Discusiones, intereses, propuestas... son el pan nuestro de cada día en una comunidad. Y es que tomar una decisión en el vecindario es, a veces, el origen de más de un conflicto. Pero para evitar que esto suceda así, toda comunidad debe contar con la llamada junta de propietarios, el órgano fundamental de este pequeño ‘gobierno’.
Las funciones
Las acciones que se deben llevar a cabo en una junta de propietarios son:
- Nombrar a los miembros que ejerzan el cargo de administrador y secretario.
- Resolver las reclamaciones de los propietarios que no estén de acuerdo con su actuación.
- Aprobar los presupuestos y desarrollo de las obras de reparación.
- Aprobar el plan de posibles gastos e ingresos. También se encargará de aprobar o modificar los estatutos, así como de establecer las normas de régimen interior.
- Aprobar la división de los pisos o locales del inmueble. En este sentido, fijará la cuota de los pisos reformados.
- Autorizará al presidente a que comience acciones legales contra los propietarios que cometan acciones prohibidas.
- Se informará de otros asuntos de interés para la comunidad, así como también decidirá sobre ellos.
Y las normas
La junta debe reunirse, al menos, una vez al año y será convocada por el presidente. La segunda junta tendrá lugar en el mismo lugar y hora de la primera e, incluso, el mismo día, siempre que haya transcurrido media hora desde la anterior.
Por lo que se refiere al anuncio de la reunión, la citación para la junta anual debe hacerse con seis días de antelación como mínimo. Las juntas extraordinarias se deben anunciar con el tiempo suficiente para llegar al conocimiento de todos los vecinos.
Con seriedad
Son muchos los que pueden llegar a ignorar la importancia de la junta de propietarios; pero han de ser conscientes de que ésta debe ser informada de todas las medidas urgentes que haya tomado el administrador. Y, de igual modo, debe ser informada de todos los temas que afecten a todos los propietarios. Por esta razón, es necesaria la asistencia de cada vecino, sea personal o por representación.
En caso de que un solo piso pertenezca a varios propietarios, éstos nombrarán a uno que asista a las juntas. Los vecinos que no estén al corriente en el pago de las deudas de la comunidad podrán asistir a la junta, pero no podrán votar. En este sentido, en cada junta se hará referencia a los propietarios que no hayan pagado.