21 julio 2014

Analizar las condiciones que ofrecen las entidades financieras a los clientes que quieren comprar una casa con financiación hipotecaria es importante, pero también es vital estudiar a qué tipo de perfil se las van a conceder. En otras palabras y como suelen decir en iAhorro.com, no existen ‘las mejores hipotecas’, sino tus mejores hipotecas.

Saber qué factores tienen en cuenta los bancos a la hora de aprobar o denegar la concesión de una hipoteca ayudará a no perder tiempo ni hacerse falsas ilusiones; de nada sirve solicitar las hipotecas más baratas del mercado, si por nivel de ingresos mínimos, ahorros a aportar o exigencia de avalistas u otro tipo de garantías, quedan fuera de las posibilidades de cada uno.

 

¿Concederán la hipoteca?

Antes de analizar y comparar las características de los mejores préstamos hipotecarios, en general, hay que saber a qué mejores hipotecas se puede acceder. Para ello hay que tener en cuenta las siguientes variables:

1.- Importe de ahorros mínimos a aportar a la operación

Si no se tienen ahorros y se pretende una hipoteca 100% más gastos (que con la subida del IVA se van al 15% de la deuda solicitada o más), pocas posibilidades hay de comprar una casa (por no decir directamente que es imposible). Incluso los intermediarios hipotecarios lo tienen francamente mal para conseguir hipotecas sin ahorros. Se tiene alguna posibilidad si se aporta una segunda garantía, es decir, que un familiar se avenga a firmar como hipotecante no deudor, hipotecando una parte de su casa libre de cargas, además de la hipoteca sobre la casa que se va a financiar.

Se podría decir que los ahorros mínimos que se tienen que aportar hoy en día son para cubrir los gastos, que rondan el 15%. Entre las mejores opciones del mercado, solo la hipoteca Naranja de ING puede llegar a financiar el 100% del precio de compra-venta. Para el resto de bancos, aportar también el 20% del precio es necesario si se quiere tener opciones de que concedan el préstamo.

 

2.- Importe y estabilidad de nuestros ingresos

Las entidades financieras hoy en día no aceptan, salvo excepciones, contratos por obra o servicio ni temporales. En el caso de los autónomos, además de exigir varios años de alta, estudian con lupa el tipo de sector en el que opera y su experiencia, además de las declaraciones fiscales; el emprendedor reciente poco o nada tiene que hacer si pretende comprarse una casa. Los clientes tipo que buscan los bancos a la hora de concederles hipotecas competitivas son los funcionarios y los indefinidos con mucha antigüedad (de empresas y sectores a los que la crisis no haya afectado demasiado).

En cuanto al importe de los ingresos netos de los solicitantes de la hipoteca, la cuota de la hipoteca no debería superar el 30 o 35% de estos (el ratio máximo de endeudamiento). Es decir, si cobran en total 2.500 euros, la cuota máxima que el banco calcula que pueden pagar es de entre 750 y 875 euros. La clave es el tipo de interés que toman para el cálculo, que va a depender de cada entidad. Tomando un prudente 5%, la hipoteca máxima a 30 años que podrían contratar sería de entre 140.000 y 163.000 euros.

Cuando los parámetros de estabilidad o ingresos van justos, muchas veces los bancos piden aportar avalistas. Además de no superar el ratio de endeudamiento, la oferta hipotecaria actual acostumbra a fijar unos ingresos mínimos que rondan los 2.500 euros.

 

3.- Productos asociados y fidelización con el banco:

Lo más frecuente es que el banco “recomiende” domiciliar la nómina, determinados ingresos domésticos, la contratación de tarjetas de débito y crédito, además de los seguros de hogar y vida. Esta práctica no se ajusta a la legalidad si además imponen la aseguradora con quién contratar. Incluso algunos bancos quieren que se contraten planes de pensiones o seguros de ahorro, o bien fondos de inversión u otro tipo de inversiones. A más exigencias de vinculación, peores hipotecas, si el resto de factores son similares.

 

Pero, ¿cuáles son las mejores hipotecas hoy en día?

 

Artículo de Pau A. Monserrat, director editorial de iAhorro.com

 

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