12 junio 2014

La crisis económica ha supuesto para muchas familias el drama de la pérdida de su vivienda, a lo que se le añade, en gran parte de los casos, el hecho de tener que seguir manteniendo la deuda con el banco pese a la entrega del inmueble. Para muchos, la única opción para que estas familias salgan de la pobreza pasa por la dación en pago. Para todos aquellos que estén en esta situación, el comparador de productos bancarios Bankimia ha elaborado una pequeña guía…

 

¿Qué es la dación en pago?

La dación en pago consiste en la entrega de un bien para saldar una deuda y en los últimos tiempos se ha dado a conocer, sobre todo, por ser la alternativa que muchos exigen a los bancos para afrontar el impago de la hipoteca y el dudoso cobro de la deuda restante y que, ahora por ahora, las entidades financieras sólo usan en algunos casos.

Se trata de un recurso por el cual, siguiendo la Ley Hipotecaria, el banco vende el inmueble mediante subasta pública al mejor postor, con el objetivo de cobrarse la deuda y darla por extinguida. De esta manera, se libera al hipotecado de la responsabilidad ilimitada que había asumido en el momento de la firma del préstamo.

 

¿Es una buena solución?

La dación en pago supone la solución perfecta a la ejecución judicial para aquellos deudores que han sufrido una notable depreciación del precio de la vivienda, ya que les permite liberarse íntegramente de la deuda entregando la vivienda al banco. Una opción mucho mejor que la de seguir debiendo al banco (si la vivienda no cubriese la totalidad de la deuda), como sucede tras la subasta o adjudicación del inmueble por parte de las inmobiliarias de los bancos.

Incluso en la situación actual, no supone una mala solución para las entidades financieras, que así evitan los altos costes implícitos en una ejecución hipotecaria, sobre todo en aquellos casos en los que el cobro puede ser dudoso por no contar con titulares, cotitulares o avalistas solventes que puedan hacer frente a la deuda.

 

dacion en pago

¿Cuáles son los requisitos para acceder a ella?

En la actualidad, la Ley 6/2012 de medidas urgentes para la protección de deudores hipotecarios sin recursos, del 9 de marzo de 2012, ofrece más facilidades para que los deudores puedan acogerse a la dación en pago.

La anterior Ley Hipotecaria ya contemplaba la posibilidad de la dación en pago, pero ésta debía estar pactada entre banco y cliente antes de firmar el préstamo y debía especificarse en la escritura. Estos casos eran siempre los que menos, ya que las financieras preferían acudir a la subasta del inmueble.

La nueva ley, sin embargo, establece una serie de condiciones para poder optar a la dación en pago:

– Que la hipoteca recaiga sobre un inmueble cuyo precio de compra-venta no exceda de unos determinados valores en función de la población de los municipios:

  • Municipios > 1 Millón habitantes: 200 mil € / 33 millones de pesetas
  • Entre 500 mil y 1 Millón hab.: 180 mil € / 30 millones de pesetas
  • Entre 100 mil y 500 mil hab.: 150 mil € / 25 millones de pesetas
  • Hasta 100 mil hab.: 120 mil € / 20 millones de pesetas

– Cumplir los criterios por los que se considera a una persona dentro del umbral de exclusión, en especial, estos 6:

  1. Que el préstamo hipotecario recaiga sobre la vivienda habitual
  2. Que todos los miembros de la unidad familiar (hipotecado, cónyuge e hijos residentes en la vivienda) carezcan de rentas del trabajo o por actividades económicas
  3. Que la cuota resultante sea superior al 60% de los ingresos netos de la unidad familiar
  4. Que el conjunto de miembros de la unidad familiar no tenga otros bienes o derechos patrimoniales con los que hacer frente a la deuda
  5. Que el préstamo hipotecario fuese para la compra de la vivienda habitual, que esta sea la única propiedad del deudor y que no estuvieran constituidas otras garantías reales, ni hubiera otros intervinientes que incumplan los requisitos 3 y 4
  6. En caso de existir cotitulares que no formen parte de la unidad familiar, estos deberán cumplir los requisitos 2, 3 y 4

Pese a cumplir todos estos requisitos, la entidad financiera puede ofrecer una novación hipotecaria antes de proceder a la dación en pago, que se podría llegar a posponer hasta por 5 años, con unas modificaciones hipotecarias que faciliten la sostenibilidad del crédito:

– Carencia de capital durante 4 años
– Ampliación del plazo de la hipoteca hasta 40 años desde la contratación en origen
– Reducción del tipo de interés durante los 4 años de carencia a un tipo Euribor + 0,25%

Además, existe una amplia relación de bancos, cajas y cooperativas de crédito adheridas al Código de Buenas Prácticas entre la banca hipotecaria que opera en España, si bien muchas asociaciones de afectados y consumidores se quejan de que, como la no aplicación de estas prácticas no supone multas, se deja a la buena voluntad de la entidad llevarlas a cabo o no.

 

¿Cómo solicitarla?

Cuando una persona tiene problemas para pagar la hipoteca, lo primero es hablar con su interlocutor habitual de la entidad financiera y plantearle abiertamente la situación. De esta forma, se puede acordar una formula temporal satisfactoria para ambas partes, que permita evitar perder la casa y al banco incrementar su morosidad. Existen diferentes opciones:

– Pactar una carencia total por la que se establezca no pagar al banco durante un tiempo. Esto implica un aumento de la deuda pendiente, ya que, a lo que se debe, se le deben añadir los intereses de este periodo. Una opción difícil que los bancos acepten.

– Pactar una carencia de capital y pagar sólo la parte de intereses de la cuota. Significa no reducir la cantidad total que se debe al banco, pero sí reduce el importe de la cuota mensual.

Si la financiera no acepta ninguna de estas opciones, es el momento de plantear una dación en pago que permita saldar la deuda. De ser aceptada, posteriormente, se podría negociar un alquiler de la vivienda entregada que permita seguir habitándola.

 

dacion en pago

¿Cuánto tarda el banco en admitirla?

Lo normal es que el banco pase de manera continua los primeros recibos impagados, a la espera de que el cliente plantee una opción para novar, refinanciar y/o mejorar las garantías actuales. Normalmente, hasta que la situación no recae en un especialista en gestionar operaciones en mora, no comienza la búsqueda de una solución.

Este gestor puede proponer una carencia o una refinanciación, que puede ser aprobada o no por el banco correspondiente. En caso negativo, pasaría a estudiarse la dación en pago ante la imposibilidad de regularizar la deuda vencida y el repago. Todo este proceso puede tardar entre 3 y 6 meses, hasta la aceptación de la dación o el traslado del expediente denegado al centro de litigios para su ejecución hasta el deshaucio, durante los cuales se seguirán acumulando los intereses de demora, comisiones por impago y gastos judiciales de prelitigio, que pueden suponer un incremento de la deuda pendiente de un 30%.

 

¿Cuál es la tributación de la dación en pago?

La dación implica el pago del correspondiente impuesto, que puede tratarse de ITP y AJD o IVA, según el caso. Si se trata de un particular, los impuestos corresponden al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, respectivamente (ITP y AJD); en concreto, en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas.

Normalmente, en estos casos, el gravamen lo asume el banco por la dificultad económica del hipotecado. La cifra del impuesto la determina cada comunidad autónoma y ronda entre un 7% o un 8% de la base imponible para operaciones inmobiliarias. Esta base imponible será el valor real neto de cargas distintas de la hipoteca.

En caso de que la dación sea entre un banco y un profesional/autónomo o empresario/empresa y sea un inmueble en construcción o de obra nueva, el impuesto sería el IVA: un 8% de tipo reducido, si es una transmisión de vivienda, o un 21%, si es otro tipo de inmueble. En el caso de inmuebles en construcción, tributarán por el tipo general de IVA.

Si se realiza una segunda transmisión o ulterior por parte de un empresario (no promotor), la operación estaría exenta de IVA y tributaría por ITP y AJD; el banco o acreedor receptor de la transmisión tendría que pagar la tasa por AJD correspondiente a la otorgación de Escritura Pública de la operación, de entre un 0,5 y un 1%, según comunidades.

 

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