22 Marzo 2017

¿Puede el comprador de un inmueble arrendado instar al desahucio del inquilino de su vivienda si no está inscrito en el Registro de la Propiedad?

En 2013 se modificó, tras casi 10 años de funcionamiento, la Ley española de Arrendamientos Urbanos. El cambio buscaba “mejorar, dinamizar y fortalecer el mercado de alquiler“. En el papel muy buenas intenciones, pero la reforma, al mismo tiempo que resolvía algunos vacíos legales existentes, dejaba otros sin aclarar e incluso introducía nuevos, generando incertidumbre e inseguridad jurídica entre las partes involucradas en el proceso de alquiler.

Intentaremos aquí analizar algunos de ellos:

1. Duración del contrato

Con la reforma de 2013, se rebaja en dos años la duración de las prórrogas legales a la que puede optar el arrendatario (art. 9). A cambio le otorga a éste la posibilidad de desistimiento en cualquier momento, una vez transcurridos seis meses de contrato, con tan solo preavisar con 30 días de antelación su voluntad de no continuar con el alquiler (art. 11). También permite que las partes acuerden, que en este caso, el arrendatario deba de indemnizar al arrendador por los daños y perjuicios que pueda ocasionar el desistimiento.

La ley establece que la cuantía de la indemnización será “la cantidad equivalente a una mensualidad de renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los periodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”.

Duda: La mayoría de los contratos se celebran por un año de duración, aunque sometidos a las prórrogas obligatorias hasta alcanzar la duración mínima de tres años, surge la duda de si para el cálculo de la indemnización por desistimiento anticipado, ¿hemos de tener en cuenta solo el primer año de vigencia pactado, o también las sucesivas prórrogas? Es decir, en un contrato de un año, prorrogable hasta tres, en el que el inquilino se marcha al cumplir seis meses, ¿la indemnización será de media mensualidad o de dos mensualidades y media?

2. La inscripción de los arrendamientos en el Registro de la Propiedad

La Ley señala en su artículo 7.2 que: “Para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas surtan efecto frente a terceros, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad “.

La pregunta surge en el caso de una persona que desee comprar una propiedad que está en alquiler: ¿puede el comprador de un inmueble arrendado instar al desahucio del inquilino de su vivienda si no está inscrito en el Registro de la Propiedad? Si nos atenemos a la literalidad del art. 7.2, la respuesta ha de ser necesariamente afirmativa.

Duda: Si analizamos el resto de la norma, esto ya no resulta tan claro.

En el caso de encontrarnos ante la enajenación de un inmueble arrendado como vivienda (art. 14.1), la norma establece que “el adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca”.

Además de la inscripción es necesario que el comprador lo sea de buena fe. Buena fe entendida como conocimiento o, en sentido negativo, como desconocimiento o ignorancia del error, al que se suma el elemento positivo de creencia o confianza en la exactitud del Registro de la Propiedad: así se ha definido invariablemente por la jurisprudencia.

En el papel muy buenas intenciones, pero la reforma, al mismo tiempo que resolvía algunos vacíos legales existentes, dejaba otros sin aclarar e incluso introducía nuevos, generando incertidumbre e inseguridad jurídica entre las partes involucradas en el proceso de alquiler.

Es decir, cualquier comprador que conozca la existencia del contrato de arrendamiento, aunque no esté inscrito, deberá subrogarse en el mismo.

En cambio, para el caso de encontrarnos ante la enajenación de una finca arrendada para uso distinto del de vivienda (art. 29) “el adquirente (comprador) de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria”. Así pues parece que el comprador de un local comercial, por ejemplo, se subrogará en todo caso, salvo que pueda acreditar que desconocía la existencia de contrato de arrendamiento.

3. Actualización del precio del alquiler

Con la LAU de 1994, la actualización de la renta sólo podía llevarse a cabo aplicando a la renta la variación porcentual del Índice de Precios de Consumo, el IPC, en un periodo de 12 meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización.

A partir de junio de 2013, se introduce la posibilidad de que las partes puedan pactar cómo se actualiza la renta, dejando el IPC como supletorio a falta de pacto.

Duda: Sin embargo, la Ley 2/2015 de 30 de marzo de desindexación de la economía española, viene a introducir una nueva reforma de la LAU y establece (art. 18) que la renta podrá actualizarse en los términos libremente pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas a los contratos.

Pero, tras una regulación tan clara, comprensible y fácilmente aplicable, añade la Ley: “En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se revisará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato”. Este Índice de Garantía de la Competitividad se calcula a partir del dato corregido del IPC armonizado de la eurozona. Es decir, la media del IPC de todos los países que tienen el euro como moneda oficial pero corregido para ajustar la pérdida de competitividad de España desde 1999.

¡¡Con lo sencillo que era aplicar el IPC!!

4. Daños y obras de reparación

Ha dejado escapar el legislador al acometer una reforma tan importante de la LAU una ocasión de oro para regular de manera definitiva, o lo más definitiva posible, una de las cuestiones que más dudas suscitan a arrendadores, inquilinos, abogados y administradores: ¿qué reparaciones debe acometer el arrendador en la vivienda arrendada y, por otra parte, cuáles son esas “pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda?” (art. 21). Este es uno de los aspectos más relevantes a considerar a la hora de la devolución de la fianza (art. 36).

5. Inquilinos morosos

La reforma contemplaba la creación de un registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler (un registro de morosos), cuya organización y funcionamiento se debía regular por Real Decreto y con toda la información sujeta a la Ley de Protección de Datos. A fecha de hoy, y al parecer por mucho tiempo más, todos los implicados, Administración Central, Administración de Justicia, Colegios de Abogados, Agencia Española de Protección de Datos, admiten serios problemas para su creación y dicho registro sigue sin existir.

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