22 Marzo 2017

Se ha producido una modificación en la legislación de arrendamientos que, sin dejar de proteger al inquilino, ha reequilibrado la balanza hacia el arrendador.

La creación de instituciones de inversión colectiva inmobiliaria ha sido impulsada por nuestros sucesivos gobiernos desde finales de los años ochenta. Con arreglo a la legislación aprobada en aquellos años, se constituyeron en los noventa un puñado de Fondos de Inversión Inmobiliaria (FII) (de los que tras la crisis apenas quedan 3, y están en liquidación), que no tuvieron gran éxito entre los particulares.

Estos fondos, para obtener determinados beneficios fiscales, debían invertir al menos el 50% en activos de uso residencial. Las autoridades pensaban que, obligando a estos instrumentos a invertir en vivienda, se conseguiría crear una amplia oferta residencial en alquiler. Pero lo cierto es que, al margen de la idoneidad del vehículo, aquella España no estaba preparada para el mercado del alquiler. Los españoles preferían comprar, pues la vivienda se consideraba una inversión óptima y sólo arrendaban aquellos que de ninguna manera eran capaces de conseguir un crédito hipotecario.

Los compradores de vivienda no tenían en cuenta el valor del activo desde un punto de vista patrimonial, es decir, no les importaba cuál era la rentabilidad potencial por alquiler de la vivienda adquirida. Se fijaban solamente en si tenían capacidad de endeudamiento para adquirir la casa y en la capacidad de revalorización en el tiempo, algo que se daba por descontado. Por ello, patrimonializar viviendas para alquiler no tenía sentido económico, pues su rentabilidad por este concepto era muy baja. Desde el final de la Guerra Civil la vivienda siempre había subido, era el activo estrella de los españoles en el que refugiaban sus ahorros, y así lo fue hasta que estalló la crisis en 2008.

Estos años no han pasado en balde y han dejado un mercado inmobiliario irreconocible. Según varias estimaciones, a finales de 2016 alrededor del 25% de los españoles ya optan por vivir de alquiler, frente al 10% de la década anterior. Muchos han entrado a este mercado por la imposibilidad de comprar, pero son legión los que optan voluntariamente por este medio de asentamiento, especialmente entre los jóvenes.

La SOCIMI aúna las ventajas de invertir en bolsa y en ladrillo al mismo tiempo. Al cotizar en un mercado secundario, sus acciones tienen liquidez y su valor se actualiza con cada operación.

Pero no sólo las preferencias de los españoles han cambiado, sino que también se ha producido una modificación en la legislación de arrendamientos que, sin dejar de proteger al inquilino, ha reequilibrado la balanza hacia el arrendador.

Además, durante estos últimos años han proliferado las empresas que proporcionan seguridad a los propietarios de vivienda y una gestión profesional, de manera que los arrendadores pueden dejar en manos de estas empresas todo el proceso de puesta en alquiler perdiendo el miedo a caer en manos del moroso profesional. Por lo demás, el precio de la vivienda ha caído con fuerza en el periodo 2008-2014, de modo que su rentabilidad por alquiler ha pasado a ser más atractiva que nunca anteriormente.

En todo caso, a este aumento tan significativo de la demanda no se puede responder con una oferta absolutamente atomizada en manos de inversores aficionados. El nuevo mercado inmobiliario español necesita de vehículos adecuados con gestión profesional y especializada. Los FII de los noventa no fueron capaces de sobrevivir a la crisis, y una de las principales razones fue que estos vehículos no eran de libre cotización. Apenas tenían 4 ventanas de salida al año y para comprar o vender participaciones los gestores del fondo tenían que aglutinar a unos y a otros para encajar los intercambios.

Este método rudimentario obligaba, por lo demás, a mantener en caja una buena cantidad de efectivo que no generaba rentabilidad al no estar invertida. Afortunadamente, al tiempo que se reformó la ley de arrendamientos urbanos, se modificó y actualizó la regulación de las SOCIMI (sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario) para colocarlas a la par de los REIT (real estate investment trust) que llevan décadas funcionando en EEUU, Francia, Holanda o Reino Unido.

La SOCIMI aúna las ventajas de invertir en bolsa y en ladrillo al mismo tiempo. Al cotizar en un mercado secundario, sus acciones tienen liquidez y su valor se actualiza con cada operación. Las exigencias de transparencia de los mercados cotizados facilitan al que invierte en SOCIMI conocer la composición de la cartera con sus plusvalías y minusvalías. Con muy poco dinero invertido está participando en una cartera muy diversificada y gestionada por profesionales, cosa que no podría hacer si invirtiera directamente en inmuebles. Además, la SOCIMI tiene la obligación de entregar al accionista al menos el 80% del beneficio obtenido.

En 2014 y 2015, la mayoría de SOCIMI que se han constituido se han enfocado en sector terciario, lo cual no debe sorprender ni tampoco interpretarse como falta de interés por el residencial. La razón es que en España nunca ha habido grandes carteras de vivienda, por las razones antes dichas, pero sí de edificios de oficinas y centros comerciales, que casi siempre son propiedad de un inversor institucional. Sin embargo, entre bambalinas hace ya tiempo que se están fraguando diferentes iniciativas que a lo largo de 2016 y 2017 van a salir al mercado enfocadas al alquiler de vivienda.

Lo más interesante es que, aunque algunas compiten entre sí, cada una de estas iniciativas trata de dar una solución o una respuesta distinta a la oferta de vivienda. Así, un par de ellas están enfocadas en el stock de vivienda que ha recalado en el sector financiero; otras tantas se van a centrar en vivienda dispersa, que es una especialidad española debido a esa situación de partida de propiedad atomizada y diseminada.

Por lo demás, hay también otra iniciativa que pretende crear su cartera desde cero, localizando solares adecuados y edificando sobre ellos; y otra que se quiere especializar en rehabilitación de edificios completos. En esta primera fase se van a adquirir viviendas por valor de unos 1.300 millones de euros, pero los promotores de estas SOCIMI ambicionan crecer en los próximos años por lo que, si todo va bien, en 3 o 4 años veremos que el conjunto de las SOCIMI residenciales alcanzará un valor de entre 5 y 6.000 millones de euros. Definitivamente, el alquiler ha llegado para quedarse, y la SOCIMI va a ser el vehículo que lo gestionará.

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