22 Marzo 2017

España, con el 78,2%, es uno de los estados con el porcentaje de propietarios más elevado de la Unión Europea, sólo por detrás de los antiguos países del Este.

Entre los múltiples efectos sobrevenidos de la pasada crisis inmobiliaria figura la caída de algunos de los axiomas que con más certeza parecían describir el mercado español, como aquello de que el precio de los pisos nunca baja. Otros, sin embargo, sólo se han matizado ligeramente; me refiero a lo de que España es un país de propietarios.

Los datos evidencian que así era antes de la crisis y ratifican que lo sigue siendo después, aunque en un porcentaje inferior.

Tomando las últimas estadísticas de Eurostat, correspondientes a 2015, el 21,8% de la población vive de alquiler en nuestro país, incluyendo en dicho porcentaje, el 12,7% que alquila sus viviendas a precio de mercado y el 9,1% que lo hace en régimen de arrendamiento protegido o alojamiento gratuito.

Sumando ambos conceptos, se supera la barrera del 20% (frente al 19,4% de 2007), lo que hace un tiempo parecía infranqueable, aunque España aún se sitúe a gran distancia de otros países de nuestro entorno, como Alemania, donde el 47,5% de los ciudadanos vive en régimen de arrendamiento; Austria, con un 44,3% de inquilinos; Dinamarca, con el 37,3%, o Reino Unido, con el 36,5%.

No obstante, incluso en todos estos países, que son los más propensos al alquiler, más de la mitad de su población reside en viviendas de su propiedad, aunque España, con el 78,2%, es uno de los estados con el porcentaje de propietarios más elevado de la Unión Europea, sólo por detrás de los antiguos países del Este.

El incremento de la opción por el alquiler en los últimos años parece que estadísticamente ha discurrido en paralelo a las dificultades económicas, especialmente la destrucción de empleo y a la restricción del crédito, lo cual tuvo su correlación en la acusada caída en las compraventas de viviendas.

Sin embargo, en 2015 suben de manera simultánea los alquileres y, por primera vez desde la crisis, las compraventas. Dicho en otras palabras, la tendencia que la mayoría de los españoles siente por la propiedad inmobiliaria no menoscabó la inclinación que otra parte de la población empieza a mostrar hacia el arrendamiento.

Es pronto para saber si se trata de un cambio de carácter estructural o simplemente un movimiento coyuntural, consecuencia de la gran demanda de vivienda embalsada durante la crisis, pero sí es un buen momento, y de ahí la oportunidad de la publicación de este libro blanco, para repasar las medidas adoptadas en las últimas legislaturas y apuntar los puntos débiles que aún se detectan para avanzar hacia el necesario equilibrio del mercado inmobiliario.

Existía desde hace tiempo un consenso general sobre la necesidad de aumentar la oferta de viviendas en alquiler en nuestro país. Con esta finalidad se han venido adoptando medidas normativas, administrativas y fiscales que, junto con las ayudas públicas destinadas a colectivos especialmente necesitados de protección, favorecen el alquiler. Asimismo se han regulado figuras de inversión colectiva y se ha agilizado el desahucio en caso de impago, manteniendo la protección de los inquilinos y el equilibrio de derechos y obligaciones entre éstos y los propietarios.

Entre las iniciativas legislativas cabría destacar la Ley 19/2009, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler que incrementó la seguridad jurídica de los propietarios en caso de impago de rentas, preservando, al mismo tiempo, los derechos de los inquilinos de buena fe. Una línea en la que profundizó la Ley 4/2013, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, la última reforma en profundidad de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que regula la inscripción en el Registro de la Propiedad, agiliza los trámites en caso de impago y reduce los plazos legales de duración del contrato de arrendamiento. Es este otro de los grandes debates sobre el arrendamiento residencial, entre quienes apuestan por suprimir la prórroga forzosa a favor del arrendatario y los partidarios de mantener alguna limitación para proteger la estabilidad del mismo.

La tendencia que la mayoría de los españoles siente por la propiedad inmobiliaria no menoscabó la inclinación que otra parte de la población empieza a mostrar hacia el arrendamiento.

Para desarrollar el mercado arrendaticio de viviendas también se considera fundamental su profesionalización, con agentes de mayor tamaño y un alto nivel de competencia, frente a la atomización secular del mercado español, tradicionalmente en manos de particulares. En este ámbito cabe citar, entre otras iniciativas, la regulación de las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Socimis), que inspiradas en los REIT anglosajones, se introdujeron en el ordenamiento español en 2009, mejorándose su fiscalidad en 2013. Ya son más de una veintena las Socimis cotizadas, aunque no todas ellas tengan como negocio el arrendamiento de viviendas.

Quizás el siguiente paso sería avanzar en medidas que estimularan la inversión de estos fondos en activos destinados al alquiler residencial.

Buena parte de este auge se puede atribuir a la mejora de la fiscalidad, que grava los ingresos procedentes del arrendamiento de viviendas, ya sea el régimen general para particulares que quieren destinar sus ahorros a viviendas en alquiler, o los regímenes especiales en el Impuesto de Sociedades.

Todo ello, junto a la menor rentabilidad que otros activos ofrecen a inversores y ahorradores, puede estar contribuyendo a lo que muchos definen ya como la moda del alquiler; una moda que considero que ha venido para quedarse.

En el futuro se sabrá en qué proporción, porque como sentencia el estudio de fotocasa “Los españoles y su relación con la vivienda en 2015”, pese a la crisis, 7 de cada 10 españoles prefieren comprar a alquilar. Es exactamente el mismo porcentaje de ciudadanos que en la Unión Europea elige el alquiler como forma de vida.

No se trata, por tanto, de lograr un cambio de cultura o de mentalidad en la sociedad española respecto al modo de acceso al hogar preferido por los ciudadanos, sino de alinear correctamente los incentivos (normativos, fiscales y presupuestarios) para garantizar una verdadera libertad de elección, fundamentada no sólo en la capacidad adquisitiva de cada uno sino, sobre todo, en sus circunstancias vitales, personales y profesionales.

7 de cada 10 españoles pre eren comprar a alquilar

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