12 junio 2014

El número de personas que viven de alquiler en España no para de crecer. La Ley 4/2013 de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas, que modificó la antigua LAU, introdujo medidas de carácter tributario y jurídico que afectaban a aspectos como la duración del contrato o el desahucio exprés. Sin embargo, todavía son muchos los que tienen dudas. Y es que, ¿cuáles son los derechos y obligaciones de los inquilinos?

 

DERECHOS


Negociar el precio y la duración del contrato
Arrendador y arrendatario pueden pactar antes de la firma del contrato la duración de este y el precio de la renta mensual. Durante la vigencia del contrato, la renta sólo puede actualizarse de manera anual, en los términos pactados por ambas partes. Esta revisión no se hace obligatoriamente según el IPC, sino que puede pactarse entre inquilino y propietario.

– Alargar el tiempo de contrato
Llegado el día del fin del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el alquiler alcance una duración mínima de tres años (prórroga forzosa) y salvo que el arrendatario comunique, con un mínimo de treinta días de antelación a la fecha fin del contrato o de las prórrogas, su rescisión. Los contratos en los que no se estipule un plazo, se entiende que la duración es de un año con el derecho de prórroga hasta los 3. Si, transcurridos 3 años de contrato, ni arrendador ni arrendatario notifican la voluntad de rescindirlo con 30 días de antelación, éste se alargará un año más (prórroga tácita automática).

– Rescindir el contrato cuando lo necesite
El inquilino puede anular el contrato a partir de los 6 meses, siempre y cuando avise al arrendador con una antelación mínima de 30 días. En este caso, y si así se ha pactado en el contrato, el arrendatario debe indemnizar al propietario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año dan lugar a la parte proporcional de la indemnización.

– Recuperar la fianza si no hay daños en la vivienda
Una vez finalizado el contrato, si el inmueble se encuentra en buen estado y no hay deudas con las compañías de suministros, el propietario solicitará el reingreso de la fianza al organismo correspondiente y se le abonará al inquilino, al mes de la devolución de las llaves; si tarda más, el arrendatario puede reclamar intereses.

– Seguir alquilado pese al cambio de propietario
Los inquilinos con viviendas inscritas en el Registro de la Propiedad y ocupadas por ellos mismos, sus cónyuges no separados legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes, pueden mantener el contrato con los mismos derechos y obligaciones. De no ser así y si el nuevo propietario quiere hacer uso de la vivienda, el inquilino puede exigir que se le deje continuar durante tres meses, en los que pagará la renta y otras cantidades que se devenguen al adquirente, y puede exigir al vendedor una indemnización por daños y perjuicios.

– Ceder el alquiler a terceros en determinadas situaciones
El inquilino puede seguir con el alquiler, aunque ya no habite la vivienda, si en ella continúan su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes y si está inscrita en el Registro de la Propiedad. En casos de nulidad, separación o divorcio, el cónyuge podrá pasar a ser titular del alquiler, si así lo decide la legislación civil, aunque debe comunicarlo al arrendador en un plazo máximo de dos meses desde la notificación judicial. En caso de fallecimiento del arrendatario, se puede pactar la no subrogación (si sucede tras 3 años de contrato) o la extinción del contrato tras los 3 años (si se produce antes).

– Tener beneficios fiscales en la declaración de la renta
Los inquilinos pueden deducirse el importe anual del alquiler por vivienda habitual en la declaración de la renta (el porcentaje depende de la base imponible) y las reformas realizadas por él (acordadas con el propietario).

– Lograr una rebaja en el precio del alquiler a cambio de mejoras en la vivienda
El arrendatario puede realizar obras de mejora, nunca si afectan a la estabilidad o la seguridad de la vivienda, si el arrendador lo permite por escrito. Además, ambos pueden acordar que el pago de la renta (total o parcial) se reemplace, por un tiempo, por el coste de la reforma en las condiciones pactadas. De no hacerlo en los términos pactados, el arrendador podrá finalizar el contrato. En obras sin permiso del arrendador, este puede exigirle al arrendatario, al final del contrato, que deje la vivienda en su estado inicial sin indemnización alguna.

– Hacer reformas en caso de discapacidad propia o del cónyuge
El arrendatario puede realizar, previa notificación al propietario, obras en el interior de la vivienda si él, su cónyuge o las personas o familiares que conviven de forma permanente en la vivienda tienen alguna discapacidad o más de 70 años. Las reformas no deben afectar a elementos o servicios comunes del edificio, ni a la estabilidad o seguridad de este. Finalizado el contrato, el arrendatario debe dejar el inmueble como antes si el propietario así lo exige.

– Renunciar a la adquisición preferente
El inquilino puede renunciar al derecho de adquisición preferente; de ser así, el arrendador debe avisar de su intención de vender el inmueble con, al menos, 30 días.

 

derechos y obligaciones inquilinos

OBLIGACIONES


– 
Abonar una fianza a la hora de formalizar el contrato
El arrendatario deberá pagar una fianza legal, destinada a reparar posibles daños en la vivienda (que no a garantizar el pago de las rentas), equivalente a un mes de renta (dos si el inmueble no se va a utilizar como vivienda). El depósito irá al organismo fijado por la CCAA correspondiente. La fianza se revisa cada 3 años (para contratos firmados tras la nueva Ley), pero en cada prórroga las partes podrán pactar el importe hasta equipararse a un mes de la renta vigente. Si hay daños en la vivienda, si el inquilino marcha antes de tiempo o no paga el último mes, el propietario puede pedir una indemnización y hacer uso de esta fianza.

– Pagar en los términos acordados la mensualidad de la renta
El inquilino debe pagar en los plazos estipulados la mensualidad acordada. De no ser así, si se especifica en el contrato y el alquiler está inscrito en Registro de la Propiedad, el arrendamiento quedará rescindido una vez el propietario haya requerido judicial o notarialmente el pago al arrendatario y no obtenga respuesta en los siguientes diez días hábiles o este conteste aceptando la resolución. De haber cargas posteriores sobre la vivienda, el arrendador podrá hacer uso de la fianza para subsanarlas previa notificación notarial.

– Encargarse de los gastos de los suministros
Si bien las tasas como el IBI deben correr a cuenta del arrendador, salvo que en el contrato se establezca lo contrario, el arrendatario se hará cargo del coste de los suministros domésticos como el agua, la luz y el gas, además de cargar con el seguro del contenido de la vivienda y otros como el del mantenimiento de la caldera, si así estuviese estipulado en el contrato.

– Dejar la vivienda tal y como estaba antes al finalizar el contrato
Si el arrendador no indica lo contrario, el arrendatario debe dejar la vivienda, al final del contrato, como la encontró al principio o puede perder la fianza.

– Abandonar la vivienda si el arrendador demuestra que la necesita
El inquilino debe abandonar la vivienda si, pasado el primer año de contrato, el arrendador le comunica, con al menos dos meses de antelación, la necesidad del uso del inmueble como vivienda permanente para él, para familiares de primer grado o para su cónyuge en casos de separación, divorcio o nulidad. Si el arrendador o sus familiares no ocupasen el inmueble 3 meses después del fin del contrato o desalojo de la vivienda (salvo en casos de fuerza mayor), el arrendatario, en 30 días, puede regresar como inquilino por un nuevo período de hasta 3 años, respetando las condiciones anteriores y con indemnización por los gastos del desalojo, o ser indemnizado por una mensualidad por cada año que quedara de contrato.

– Desalojar la vivienda en caso de impago
El casero puede demandar al inquilino por moroso si se retrasa un mes en el pago. Luego, este tiene un plazo de 10 días hábiles para evitar, o intentar evitar, el desahucio pagando las rentas debidas (y los gastos del juicio). Un procedimiento que sólo puede hacerse una vez durante el contrato de alquiler, ya que a la segunda será desahuciado aunque pague posteriormente. Si, en 10 diez días, el inquilino no contesta o abandona la vivienda, se le condenará a pagar todas las deudas y costes hasta la entrega del inmueble. El inquilino sólo podría oponerse a la sentencia por no coincidir las cantidades (pluspetición). Por su parte, el casero no puede tomar cambiar la cerradura o cortar los suministros, ya que puede ser denunciado.

– Resolución del derecho del arrendador
Si el arrendador sufre una sustitución fideicomisaria, ejecución hipotecaria o sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendamiento quedará extinguido; a excepción de los casos en los que la vivienda está inscrita en el Registro de la Propiedad, en cuya situación se continuará el arrendamiento por la duración pactada.

 

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