Antes de solicitar el préstamo
Comisiones
de apertura, de cancelación o diferencial son algunos de los conceptos presentes
a la hora de requerir una hipoteca. Pero, ¿sabemos en realidad qué
significan y qué nos suponen?
Cuando
buscamos una hipoteca adaptada a nuestras necesidades, muchas veces nos centramos
en el interés y el plazo de amortización sin tener en cuenta otros
factores de los que nos damos cuenta demasiado tarde. Conceptos como diferencial,
plazo máximo o comisiones deben dejar de ser los grandes desconocidos del
mundo hipotecario. No olvidemos que un buen conocimiento de los factores que intervienen
en cada préstamo hipotecario puede llevarnos a dar con la oferta ideal.
Y, para ello, tendremos que tener en cuenta los siguientes factores:
- El tipo
de interés puede ser fijo o variable:
- Interés fijo: es el que permanece inalterable mientras dure el préstamo.
Así, si la evolución del mercado tiende al alza, el comprador queda
protegido de la subida; pero si tiende a la baja, no podrá beneficiarse de
ésta. Sin embargo, la mayoría de entidades bancarias no suelen contratar
este tipo de intereses, ya que la vida media de un préstamo suele ser muy
alta, algo que supone un gran riesgo tanto para el banco como para el consumidor.
Para pactar un tipo fijo, las entidades solicitan que los plazos de amortización
sean cortos.
- Interés variable: la cuantía a devolver al banco
variará, dependiendo de cómo cambie el índice de referencia.
- Los
dos tipos de referencia habituales son el EURIBOR, la media diaria de los
tipos de interés de las entidades bancarias más importantes de la
zona Euro, y el MIBOR, el promedio del precio o tipo de interés al que los
Bancos y Cajas se prestan el dinero en el mercado monetario (hoy en día,
sólo se aplica en préstamos concertados antes del año 2000,
aunque prácticamente ha sido sustituido por el EURIBOR). Habría también
que hacer referencia al llamado tipo sustitutivo: cuando los índices de referencia
desaparecen por cualquier circunstancia eventual, toda hipoteca contempla el llamado
tipo sustitutivo de referencia. No es de extrañar que eso se pueda producir
en algún momento, sobre todo cuando abundan las hipotecas a plazos de 20,
25 o 30 años. Eso es lo que sucedió, por ejemplo, cuando dejó
de utilizarse en nuestro país el MIBOR. Este tipo sustitutivo puede ser variable
o mixto.
- El diferencial
es un plus de beneficio que posee el banco sobre el tipo de interés de referencia.
El mejor precio de un préstamo viene establecido por el diferencial que aplique
la entidad bancaria. Lo normal es que se tomen los valores de referencia de año
en año, aunque muchos bancos aplican la revisión semestralmente.
- El TAE
(Tasa Anual Equivalente) es el reflejo porcentual de los gastos que conlleva el
préstamo: intereses, gastos de apertura, etc.
- Las
comisiones por amortización anticipada totales y parciales se calcularán
con interés variable sobre el capital pendiente de amortizar, no siendo superior
al uno por ciento.
- La comisión
de apertura es un porcentaje que se aplica sobre el capital que se pide
al banco.
- La comisión
de cancelación posee límites máximos, al contrario
que la de apertura. Si el interés fuera variable, el límite máximo
será del uno por ciento del capital cancelado. En caso de que el interés
fuera fijo, la comisión de cancelación máxima será del
2,5 por ciento.
- Si
el banco propone la contratación de algún seguro, puede ser
el que se desee.
- El
solicitante de la hipoteca no deberá perder de vista la tasación:
la entidad bancaria solicitará una para tener un valor exacto de la propiedad
que se vaya a hipotecar y realizar una oferta segura de la cantidad que prestará
al interesado en comprarla. Por lo general, se presta el 80 por ciento del valor
de tasación del inmueble, aunque hay ofertas que cubren el cien por cien.
Además, el solicitante no debe olvidar que esta tasación tiene un
coste.
- El
redondeo consiste en la simplificación de los cálculos, incrementando
los beneficios de la entidad bancaria. Un ejemplo de ello son los tipos de interés
de referencia: éstos vienen expresados hasta con tres decimales, por lo que
se opta por redondear el porcentaje hasta aproximarlo a cifras más sencillas.
Sin embargo, hay que tener mucho cuidado, porque puede ser tanto a la baja como
al alza.