Elementos privativos y comunes
Las comunidades de vecinos son el caldo de cultivo de muchos y variados conflictos. Saber dónde está el límite de nuestra propiedad tiene mucho que ver con esto.
La vida en una comunidad no es fácil: debemos concienciarnos de que encima, debajo y al lado viven más personas. Si a esto se le añade la delicada franja que delimita los elementos privativos y comunes de los que podemos hacer uso, ese grado de dificultad aumenta. Echemos mano, por tanto, de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y del Código Civil para dejar claro cuáles son los elementos privativos y cuáles los comunes.
Elementos privativos
El Código Civil cita como elementos privativos a los ‘diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública’. También serán privativos los elementos anexos a los anteriores, entre los que cita la LPH el garaje, la buhardilla y el sótano.
Elementos comunes
Son los necesarios para el disfrute y uso adecuado del edificio, de los pisos y de los locales. En este grupo se incluyen, por ejemplo, los elementos estructurales, como los pilares, vigas o forjados; las fachadas; el portal; las escaleras; pasos; porterías; patios; ascensores; contadores y un largo etcétera.
Las obras
El propietario de la vivienda podrá hacer las modificaciones que crea convenientes, siempre que no altere o disminuya la seguridad del edificio, su estructura general, el estado exterior y no afecte a los derechos de otro propietario.
En el caso de los elementos comunes, los vecinos no podrán realizar modificaciones en ellos, ya que, según la LPH, éstas deberán ser aprobadas por una junta de propietarios que previamente se realice en la comunidad y en la que es conveniente que asistan todos los vecinos para evitar futuros malentendidos.
La cuota de participación
A cada piso se le atribuye una cuota de participación con relación al valor total del inmueble y referidas a centésimas del mismo; es decir, lo que casi todos conocemos como cuota de comunidad. ésta servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.
Por su parte, las mejoras o deterioros de cada vivienda no alterarán la cuota establecida. ésta sólo podrá alterarse por acuerdo unánime.